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Wenngleich „Erhaltung“ iSd § 3 Abs 1 MRG und § 28 Abs 1 Z 1 WEG auch zu einer „Verbesserung“ führen kann, ohne dass dadurch eine Maßnahme außerordentlicher Verwaltung anzunehmen ist, setzt dies doch idR eine Einschränkung der Funktionsfähigkeit, Brauchbarkeit, einen bestehenden Mangel oder doch zumindest eine Schadensgeneigtheit voraus

 
GZ 5 Ob 82/17w, 27.06.2017
 
OGH: Durch den Verweis auf § 3 Abs 1 MRG in § 28 Abs 1 Z 1 WEG ist klargestellt, dass die Erhaltung „in jeweils ortsüblichem Standard“ für die Abgrenzung der Erhaltung von der Verbesserung von Bedeutung ist, sodass zweckmäßige und wirtschaftlich gebotene Erneuerungsarbeiten zur Erhaltung bestehender Anlagen noch zur Erhaltung gehören, auch wenn es sich um die erstmalige Herstellung eines mängelfreien Zustands handelt oder es dabei zu einer vollständigen Erneuerung kommt und dabei sogar Veränderungen vorgenommen werden. Allerdings sind dem Umfang von Sanierungsarbeiten auch im Bereich des WEG Grenzen durch die wirtschaftliche Zumutbarkeit gezogen; ein echter Verbesserungsaufwand gem § 28 Abs 1 Z 1, § 29 Abs 1 WEG kann nicht der Miteigentümergemeinschaft aufgebürdet werden. Wenngleich „Erhaltung“ iSd § 3 Abs 1 MRG und § 28 Abs 1 Z 1 WEG auch zu einer „Verbesserung“ führen kann, ohne dass dadurch eine Maßnahme außerordentlicher Verwaltung anzunehmen ist, setzt dies doch idR eine Einschränkung der Funktionsfähigkeit, Brauchbarkeit, einen bestehenden Mangel oder doch zumindest eine Schadensgeneigtheit voraus.
 
Dass aufgrund der festgestellten Baumängel der außenseitigen Mauer des Kellerabgangs, die einen ernsten Schaden des Hauses darstellen, die vom Erstgericht näher festgestellten Erhaltungsarbeiten an dieser Mauer erforderlich sind, ziehen auch die Vorinstanzen keineswegs in Zweifel. Sie beurteilten allerdings übereinstimmend die von der Firma B***** GmbH vorgeschlagenen Sanierungsarbeiten durch gänzliche Erneuerung der gesamten Kellerstiege samt Abbruch und Erneuerung der Bodenplatte und der Querwände um 17.436,58 EUR, die Gegenstand der Beschlussfassung der Wohnungseigentümergemeinschaft waren, übereinstimmend als außerordentliche Verwaltungsmaßnahme (da nicht bloß der Erhaltung der baufällig gewordenen Außenmauer des Kellerabgangs dienend). Dies ist schon deshalb vertretbar, weil ein baufälliger oder auch nur mangelhafter Zustand der Kellerstiege selbst ebensowenig festgestellt wurde wie die Notwendigkeit, zum Zweck der Behebung des Bauschadens an der Mauer des Stiegenabgangs die gesamte Stiege samt Bodenplatten und Querwänden abzubrechen und zu erneuern. Eine neuerliche Abstimmung (nur) über die Sanierung der Außenmauer des Kellerabgangs bleibt der Eigentümergemeinschaft unbenommen.