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Aus der normierten Bindung der Rechtsnachfolger, der Möglichkeit der Ersichtlichmachung im Grundbuch und auch aus den verschärften Form- und Mehrheitserfordernissen lässt sich schließen, dass die Beschlussfassung über eine einzelne konkrete Maßnahme nicht der Gegenstand einer Gemeinschaftsordnung sein kann; deren Regelungsgehalt muss vielmehr genereller Natur sein, also über den Willensbildungsvorgang in einer einzelnen Angelegenheit hinaus gehen und das Verfahren zur Willensbildung als solches zum Gegenstand haben

 
GZ 5 Ob 19/17f, 27.06.2017
 
OGH: Die hier im konkreten Fall zu beurteilende Vereinbarung (Umsetzung von notwendigen Sanierungsmaßnahmen) hat nicht die Rechtsnatur einer Gemeinschaftsordnung iSd § 26 WEG.
 
Gem § 26 Abs 1 WEG können sämtliche Wohnungseigentümer eine Vereinbarung über die Einrichtung bestimmter Funktionen innerhalb der Eigentümergemeinschaft oder über die Willensbildung treffen. Eine solche Vereinbarung ist rechtswirksam, wenn sie schriftlich geschlossen wird und soweit sie nicht zwingenden Grundsätzen dieses Bundesgesetzes widerspricht.
 
Das erstmals mit dem WEG 2002 geschaffene Institut der Gemeinschaftsordnung soll den Wohnungseigentümern nach dem Willen des Gesetzgebers dauerhafte privatautonome Gestaltungen iSv Satzungsbestimmungen ermöglichen. Eine Gemeinschaftsordnung regelt also Aspekte, für den die Wohnungseigentümer eine langfristig bindende Regelung schaffen wollen. Funktion und Zweck einer Gemeinschaftsordnung als privatautonom gesetzte Grundnorm der Organisation erfordern eine allgemeine Geltung und eine gewisse Bestandskraft; daher macht § 26 Abs 2 WEG die Vereinbarung auch für die Rechtsnachfolger eines Wohnungseigentümers verbindlich; dies unabhängig von der – gleichzeitig vereinfacht ermöglichten – Ersichtlichmachung im Grundbuch. Aus der normierten Bindung der Rechtsnachfolger, der Möglichkeit der Ersichtlichmachung im Grundbuch und auch aus den verschärften Form- und Mehrheitserfordernissen lässt sich schließen, dass die Beschlussfassung über eine einzelne konkrete Maßnahme nicht der Gegenstand einer Gemeinschaftsordnung sein kann. Deren Regelungsgehalt muss vielmehr genereller Natur sein, also über den Willensbildungsvorgang in einer einzelnen Angelegenheit hinaus gehen und das Verfahren zur Willensbildung als solches zum Gegenstand haben.
 
Eine solche allgemeine Regelung über die Willensbildung der Eigentümergemeinschaft enthält die von den Parteien im Vorverfahren getroffene Vereinbarung nicht. Diese stellt daher auch keine Gemeinschaftsordnung iSd – insoweit klaren – Regelung des § 26 WEG dar. Eine weitere Auseinandersetzung mit den vom Rekursgericht aufgeworfenen Fragen iZm den inhaltlichen Schranken für Vereinbarungen über die Willensbildung erübrigt sich daher ebenso, wie die Auseinandersetzung mit dem Formerfordernis der Schriftlichkeit für das rechtswirksame Zustandekommen einer Gemeinschaftsordnung und den Voraussetzungen für deren Aufhebung und/oder Änderung.