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Auch nach Ansicht des erkennenden Senats kann § 15 BTVG angesichts der Wortfolge „entsprechend dem Bauträgervertrag“ nur so verstanden werden, dass der Bauträger für Rückforderungsansprüche des Erwerbers aufgrund von Zahlungen an Dritte dann nicht haftet, wenn diese Zahlungen infolge einer eigenständigen vertraglichen Vereinbarung – hier also des Maklervertrags – geleistet wurden; obwohl die sich aus dem Maklervertrag ergebende Zahlungsverpflichtung der Klägerin in Punkt IX. des Bauträgervertrags angeführt ist, handelt es sich dabei nicht um eine Zahlungspflicht „entsprechend dem Bauträgervertrag“

 
GZ 3 Ob 67/17z, 07.06.2017
 
OGH: Gem § 14 Abs 1 Satz 1 BTVG kann der Erwerber alle Leistungen, die er oder der Treuhänder für ihn entgegen den Bestimmungen dieses Bundesgesetzes erbracht hat, zurückfordern. Gem § 15 BTVG richten sich Rückforderungsansprüche des Erwerbers nach § 14 BTVG und aus anderen Rechtsgründen auch dann gegen den Bauträger, wenn der Erwerber entsprechend dem Bauträgervertrag Zahlungen an Dritte geleistet hat. Zufolge § 6 Abs 4 MaklerG hat der Makler im Fall eines wirtschaftlichen Naheverhältnisses zwischen ihm und dem vermittelten Dritten, das die Wahrung der Interessen des Auftraggebers beeinträchtigen könnte, nur dann Anspruch auf Provision, wenn er den Auftraggeber unverzüglich auf dieses Naheverhältnis hinweist.
 
Der Klägerin ist zuzugestehen, dass ihr nach dem Wortlaut des § 15 BTVG der von ihr behauptete, aus § 6 Abs 4 MaklerG abgeleitete Anspruch auf Rückforderung der von ihr in Unkenntnis des Naheverhältnisses zwischen der Maklerin und der Beklagten geleisteten Provision gegen die Beklagte als Bauträgerin zustehen könnte, weil die mit Unterfertigung des Kauf- und Bauträgervertrags entstehende Verpflichtung zur Zahlung einer Vermittlungsprovision iHv 3 % des Kaufpreises zuzüglich USt ausdrücklich in Punkt XVI. dieses Vertrags festgehalten wurde.
 
Allerdings entspräche eine derart weite Auslegung nicht den Intentionen des Gesetzgebers: Nach den Materialien zu § 15 BTVG dient diese Bestimmung der Schließung einer Schutzlücke, die sich dann auftue, wenn nach der vertraglichen Gestaltung des Bauträgervertrags Teile des Entgelts unmittelbar einem Dritten zustünden und der Erwerber auch bereits Zahlungen an diesen Dritten geleistet habe. Im Einklang damit ergibt sich aus den Materialien zu § 7 BTVG idF BGBl I 2008/56, dass Zahlungen des Erwerbers für Vertragserrichtung und -abwicklung von der Sicherungspflicht ausgenommen sein sollen, weil solche Zahlungen das Baugeschehen selbst und die Bauleistungen nicht beträfen; sie seien zwar zur Prüfung des Anwendungsbereichs des BTVG zu berücksichtigen, befänden sich aber außerhalb des Schutzbereichs des Gesetzes. Zudem unterliege ihre allfällige Rückforderung eigenen Gesetzen (ErläutRV 432 BlgNR XXIII. GP 8).
 
Eine so weite Ausdehnung des Anwendungsbereichs des § 15 BTVG, wie die Klägerin sie anstrebt, wird auch in der Lehre nicht vertreten.
 
Gartner steht vielmehr auf dem Standpunkt, dass der Bauträger nicht für sonstige Zahlungen des Erwerbers hafte, die dieser aufgrund anderer eigenständiger Verträge leiste, wie etwa Honorare für die Vertragserrichtung und -abwicklung, Gebühren und Kosten von Banken, vom Erwerber bezahlte Grunderwerbssteuern und Eintragungsgebühren, und insbesondere Provisionen von Immobilienmaklern.
 
Auch Prader stellt auf das Vorliegen einer wirtschaftlichen Einheit zwischen dem Bauträgervertrag im engeren Sinn und dem Vertrag mit dem Dritten (etwa über den Rechtserwerb) ab. In diesem Sinn unterlägen etwa Zahlungen an (vom Bauträger) „vorgegebene“ Professionisten dem § 15 BTVG, nicht aber auch Zahlungen an vom Erwerber selbst gewählte Professionisten oder Honorarzahlungen an den Vertragsverfasser. Gebe es eigenständige vertragliche Vereinbarungen, bestehe auch dann, wenn diese mit dem Bauträgervertrag in Zusammenhang stünden, kein Rückforderungsanspruch nach § 15 BTVG.
 
Pittl bejaht in seiner Kommentierung des § 15 BTVG das Vorliegen von Leistungen an einen Dritten entsprechend dem Bauträgervertrag ebenfalls insbesondere im Fall einer wirtschaftlichen Einheit zwischen dem Bauträgervertrag im engeren Sinn und dem Vertrag mit einem Dritten über den Rechtserwerb, während Treuhänder und kontoführende Bank nicht als Dritte iSd § 15 BTVG anzusehen seien, weil ihnen kein Entgelt aus dem Bauträgervertrag, sondern aus der Treuhandabrede bzw dem Kontoführungsvertrag zustehe.
 
Auch nach Ansicht des erkennenden Senats kann § 15 BTVG angesichts der Wortfolge „entsprechend dem Bauträgervertrag“ nur so verstanden werden, dass der Bauträger für Rückforderungsansprüche des Erwerbers aufgrund von Zahlungen an Dritte dann nicht haftet, wenn diese Zahlungen infolge einer eigenständigen vertraglichen Vereinbarung – hier also des Maklervertrags – geleistet wurden. Obwohl die sich aus dem Maklervertrag ergebende Zahlungsverpflichtung der Klägerin in Punkt IX. des Bauträgervertrags angeführt ist, handelt es sich dabei nicht um eine Zahlungspflicht „entsprechend dem Bauträgervertrag“.