Home

Zwischen den Miteigentümern (und späteren Wohnungseigentümern) getroffene Vereinbarungen über die Nutzung von Liegenschaftsteilen, die nach der Begründung von Wohnungseigentum als allgemeine Teile der Liegenschaft iSd § 2 Abs 4 WEG 2002 zu qualifizieren sind, können weiterhin Bestand haben; solche Vereinbarungen werden durch die Wohnungseigentumsbegründung also nicht automatisch aufgehoben; ob und in welchem Umfang eine vor der Begründung von Wohnungseigentum von den Miteigentümern getroffene Benützungsregelung in Bezug auf Liegenschaftsteile, die im dargestellten Sinn von dieser Begründung nicht unmittelbar betroffen sind, noch Bestand hat, ist durch Auslegung der jeweiligen (rechtsgeschäftlichen) Erklärungen zu ermitteln

 
GZ 5 Ob 152/16p, 23.05.2017
 
OGH: Die Begründung von Wohnungseigentum beseitigt die Gemeinschaft des Eigentums an der Liegenschaft nicht, sondern befestigt sie in anderer Form.
 
Wohnungseigentum verschafft dem Wohnungseigentümer gem § 16 Abs 1 WEG ein ausschließliches Benützungsrecht am Wohnungseigentumsobjekt. Durch die Zuweisung der Wohnungseigentumsobjekte an den Miteigentümer in sein Wohnungseigentum wird daher die Benützungsordnung hinsichtlich des Wohnungseigentumsobjekts (und des diesem zugeordneten Zubehör-Wohnungseigentums) festgelegt. Nur in diesem Umfang beseitigt die Vereinbarung des Wohnungseigentums eine allenfalls bestehende bisherige Benützungsregelung jedenfalls.
 
Der in diesem Verfahren strittige Teil der Benützungsregelung betrifft – anders als in der von den Revisionswerbern für ihren Prozessstandpunkt ins Treffen geführten Entscheidung 3 Ob 170/14t – nicht die eigentlichen Wohnungseigentumsobjekte, die durch die Begründung von Wohnungseigentum (neu) zugewiesen wurden. Hier geht es vielmehr um die Nutzung einer – unstrittig – zu den allgemeinen Teilen zu zählenden Fläche. Zwischen den Miteigentümern (und späteren Wohnungseigentümern) getroffene Vereinbarungen über die Nutzung von Liegenschaftsteilen, die nach der Begründung von Wohnungseigentum als allgemeine Teile der Liegenschaft iSd § 2 Abs 4 WEG zu qualifizieren sind, können weiterhin Bestand haben. Solche Vereinbarungen werden durch die Wohnungseigentumsbegründung also nicht automatisch aufgehoben.
 
Ob und in welchem Umfang eine vor der Begründung von Wohnungseigentum von den Miteigentümern getroffene Benützungsregelung in Bezug auf Liegenschaftsteile, die im dargestellten Sinn von dieser Begründung nicht unmittelbar betroffen sind, noch Bestand hat, ist durch Auslegung der jeweiligen (rechtsgeschäftlichen) Erklärungen zu ermitteln. Wie eine Willenserklärung aufzufassen ist, ist jeweils nur nach den besonderen Umständen des Einzelfalls zu beurteilen.
 
Das Berufungsgericht kommt hier zum Ergebnis, dass die im Jahr 2004 vor Begründung von Wohnungseigentum (und auch noch vor Eintritt des Vorbereitungsstadiums iSd § 37 Abs 5 WEG) schriftlich getroffene Benützungsvereinbarung – erkennbar bezogen auf die vom Klagebegehren umfasste Gartenfläche – nach dem Parteiwillen weiterhin gelten sollte. Es schließt dies insbesondere daraus, dass diese Benützungsregelung im Zuge der späteren Begründung von Wohnungseigentum nicht erwähnt wurde, und die Kläger bis zur Klagsführung trotz jahrelanger Kenntnis der diesbezüglichen Verfügungshandlungen der Beklagten keinerlei Ansprüche auf diesen der Drittbeklagten zugeordneten allgemeinen Teil der Liegenschaft erhoben haben, deren Verfügungsberechtigung insoweit also außer Frage gestanden sei. Bei der Auslegung von Verträgen ist das Gesamtverhalten der Parteien und der Zweck der von ihnen abgegebenen Erklärungen zu berücksichtigen. Nachfolgendes Verhalten ist zur Interpretation dann heranzuziehen, wenn sich darin die bei Vertragsschluss bestandene Parteiabsicht manifestiert. Das aus den konkreten Umständen des Einzelfalls gewonnene Auslegungsergebnis des Berufungsgerichts stellt daher jedenfalls keine vom OGH aus Gründen der Rechtssicherheit aufzugreifende Fehlbeurteilung dar. In dem in der Entscheidung 5 Ob 205/14d zu beurteilenden Fall wurde im Wohnungseigentumsvertrag – anders als hier – auf die den Kaufverträgen zugrundeliegende Vereinbarung von ausschließlichen Nutzungsrechten einzelner Miteigentümer insofern ausdrücklich Bezug genommen, als inhaltlich gerade das Gegenteil (gemeinsame Benutzung aller Mit- und Wohnungseigentümer) vereinbart wurde.
 
Nach § 38 Abs 1 Z 1 WEG sind (ua) von Wohnungseigentumsorganisatoren vereinbarte Nutzungsvorbehalte über allgemeine Teile der Liegenschaft unwirksam, wenn sie geeignet sind, die dem Wohnungseigentumsbewerber oder Wohnungseigentümer zustehenden Nutzungs- oder Verfügungsrechte aufzuheben oder unbillig zu beschränken. Eine Benützungsvereinbarung ist dabei inhaltlich nicht anders zu werten als ein Nutzungsvorbehalt.
 
Das Berufungsgericht hat die von der Rsp des OGH zu den Voraussetzungen der Rechtsunwirksamkeit einer Vereinbarung gem § 38 Abs 1 WEG entwickelten Grundsätze zutreffend dargestellt und auf den vorliegenden Einzelfall jedenfalls vertretbar angewandt. Gegenstand seiner Entscheidung ist entsprechend dem Streitgegenstand des Verfahrens die Benützungsregelung für den als Terrasse bezeichneten Teil der Allgemeinfläche. Den Bestand (nur) dieser Benützungsregelung hat das Berufungsgericht auch im Lichte des § 38 WEG geprüft und als präjudizielle Rechtsfrage zu prüfen gehabt.