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In der von der Liegenschaftseigentümerin zugesagten Zahlung kann nur das Motiv gesehen werden, das den Kläger bewegen soll, die Hauptmietrechte aufzugeben; als bloßer Beweggrund für die Rückstellung des Bestandobjekts vermag ein solches Zahlungsversprechen wichtige Interessen des Untervermieters iSd § 30 Abs 2 Z 12 MRG, die bei Fortsetzung des Untermietverhältnisses verletzt würden, aber nicht zu begründen, hinge es sonst von der Bereitschaft des Vermieters zur Leistung einer Abschlagszahlung ab, ob sich der Unterbestandgeber von seiner Verpflichtung, dem Untermieter aufgrund des auf unbestimmte Zeit geschlossenen Untermietvertrags die ungestörte Benützung des Bestandobjekts zu ermöglichen, durch Kündigung befreien kann; die Möglichkeit, für die Aufgabe der Mietrechte einen finanziellen Vorteil zu erlangen, kann damit die Auflösung des Unterbestandverhältnisses nicht rechtfertigen

 
GZ 1 Ob 59/17h, 26.04.2017
 
OGH: § 30 Abs 2 Z 12 MRG erweitert die dem Untervermieter offenstehenden Kündigungsgründe um weitere Tatbestände, an die geringere Anforderungen gestellt werden als an die Auflösung eines Hauptmietverhältnisses. Danach kann ein Untermietverhältnis gekündigt werden, wenn durch die Fortsetzung der Untermiete wichtige Interessen des Untervermieters verletzt würden, namentlich wenn der Untervermieter den Mietgegenstand für sich selbst oder für nahe Angehörige dringend benötigt oder wenn ihm nach den Umständen die Aufrechterhaltung der Wohnungsgemeinschaft mit dem Untermieter billigerweise nicht zugemutet werden kann. Dabei ist anerkannt, dass diese Kündigungsmöglichkeit auch bei Geschäftsraumuntermieten zur Anwendung kommt.
 
Wichtige Interessen des Untervermieters, in deren Verletzung der Kündigungsgrund nach Z 12 leg cit besteht, sind alle Momente, die für den Untervermieter vom Standpunkt seiner Familieninteressen oder seiner geschäftlichen Bedürfnisse von maßgeblicher Bedeutung sind. Sie müssen den im Gesetz angeführten Beispielen an Gewicht gleichkommen und vom Untervermieter schon in der Kündigung individualisiert werden. Auch wirtschaftliche Belange können ein wichtiges Interesse des Untervermieters begründen; sie müssen ihrer Bedeutung für den Untervermieter aber den im Gesetz genannten Beispielen (Eigenbedarf; Unzumutbarkeit der Aufrechterhaltung der Wohngemeinschaft) entsprechen.
 
Der Kläger begründete sein wichtiges Interesse iSd § 30 Abs 2 Z 12 MRG im Verfahren erster Instanz damit, dass ihm von der Eigentümerin der Liegenschaft für die bestandfreie Rückgabe der Geschäftsräumlichkeiten eine Abschlagszahlung von 128.000 EUR zuzüglich USt angeboten worden sei und er dieses Anbot annehmen wolle. Gesundheitliche Probleme des Klägers oder die unterbliebene Übernahme des Kanzleibetriebs durch dessen Sohn waren demgegenüber nicht Gegenstand seines Vorbringens im Verfahren erster Instanz, was auch nicht durch die Aussage des Klägers als Partei ersetzt werden kann. Entgegen der Begründung des Berufungsgerichts kann ein wichtiges Interesse des Klägers schon aus diesem Grund nicht mit diesen Aspekten begründet werden. Das Erstgericht hat ein wichtiges Interesse des Klägers verneint und nicht, wie das Berufungsgericht in seiner Begründung vermeinte, ein solches ua aus den erstmals von ihm herangezogenen Gründen bejaht.
 
In der Rsp fanden wirtschaftliche Belange des Untervermieters als wichtiges Interesse etwa Berücksichtigung, wenn der Untermietzins wesentlich niedriger als der angemessene Teil des Hauptmietzinses war und eine Erhöhung nicht erreicht werden konnte. In den Entscheidungen 2 Ob 38/03g und 10 Ob 44/11k wurden die geplante Expansion eines Unternehmens durch den Untervermieter und der damit zusammenhängende Bedarf an den untervermieteten Räumlichkeiten als wichtiges Interesse anerkannt. Zu 7 Ob 149/12f lag ebenfalls der Bedarf des Untervermieters an den untervermieteten Räumlichkeiten wegen einer geplanten Unternehmensgründung vor, wobei der OGH in dieser Entscheidung auch festhielt, dass der Untervermieter zur Darlegung der wichtigen Interessen das beabsichtigte Unternehmen in groben Zügen zu umschreiben habe.
 
Davon unterscheidet sich der vorliegende Fall grundlegend, weil der Kläger die untervermieteten Räumlichkeiten für wirtschaftliche Belange oder sonst für Familieninteressen gar nicht benötigt, will er diese doch zurückstellen. Da der Beklagte nach den Feststellungen den auf das Bestandobjekt entfallenden Hauptmietzins zur Gänze trägt und auch die Betriebskosten bezahlt, droht dem Kläger aus der Aufrechterhaltung des Hauptmietverhältnisses auch kein wirtschaftlicher Nachteil, sodass es allein um die ihm für den Fall der Rückgabe des Objekts in Aussicht gestellte Zahlung geht.
 
Da das Untermietverhältnis zwischen den Streitteilen auf unbestimmte Zeit geschlossen wurde, endet es nach ganz einhelliger Auffassung nicht automatisch mit der Beendigung des Hauptmietverhältnisses. Den Untervermieter treffen vielmehr Schutzpflichten zu Gunsten seines Vertragspartners. Es ist daher anerkannt, dass der Unterbestandgeber, gibt er seine Bestandrechte freiwillig auf, dem Unterbestandnehmer zum Schadenersatz verpflichtet ist, sofern ihm nicht ohnedies gegenüber diesem ein Anspruch auf Vertragsbeendigung zugestanden wäre. Grundsätzlich ist der Untervermieter daher seinem Vertragspartner gegenüber verpflichtet, das Hauptmietverhältnis fortzuführen. In der von der Liegenschaftseigentümerin zugesagten Zahlung kann daher nur das Motiv gesehen werden, das den Kläger bewegen soll, die Hauptmietrechte aufzugeben. Als bloßer Beweggrund für die Rückstellung des Bestandobjekts vermag ein solches Zahlungsversprechen wichtige Interessen des Untervermieters iSd § 30 Abs 2 Z 12 MRG, die bei Fortsetzung des Untermietverhältnisses verletzt würden, aber nicht zu begründen, hinge es sonst von der Bereitschaft des Vermieters zur Leistung einer Abschlagszahlung ab, ob sich der Unterbestandgeber von seiner Verpflichtung, dem Untermieter aufgrund des auf unbestimmte Zeit geschlossenen Untermietvertrags die ungestörte Benützung des Bestandobjekts zu ermöglichen, durch Kündigung befreien kann. Die Möglichkeit, für die Aufgabe der Mietrechte einen finanziellen Vorteil zu erlangen, kann damit die Auflösung des Unterbestandverhältnisses nicht rechtfertigen.
 
Da der Kläger sonst keine Umstände von der Gewichtung des § 30 Abs 2 Z 12 MRG ins Treffen führte, fehlt es insgesamt an einem wichtigen Interesse, das ihn zur Aufkündigung des Unterbestandverhältnisses berechtigen würde.