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Der erkennende Senat hält am Grundsatz fest, wonach es für die Überprüfung einer Ausgabe in der Jahresabrechnung darauf ankommt, dass es zu einem, auf einem rechtswirksamen Vertrag zwischen Eigentümergemeinschaft und einem dritten Unternehmer beruhenden Leistungsaustausch gekommen ist, und dass ein behauptetes pflichtwidriges Verhalten des Hausverwalters iZm der Auftragsvergabe im Rechnungslegungsverfahren weder zu prüfen noch für die Richtigkeit der Abrechnung relevant ist; nur im Rahmen der Verwaltung ist der Hausverwalter jedoch vertretungsbefugt und die Eigentümergemeinschaft zufolge § 18 Abs 1 Satz 1 WEG 2002 rechtsfähig; die Zuordnung zur Verwaltung muss daher bei der Überprüfung der materiellen Richtigkeit der Abrechnung als Vorfrage beurteilt werden

 
GZ 5 Ob 146/16f, 04.04.2017
 
OGH: Bei Überprüfung der Richtigkeit muss das Gericht gem § 34 Abs 3 letzter Satz WEG die Unrichtigkeit bestimmter Positionen bindend festlegen und den Saldo entsprechend richtigstellen. Fälle der auch krassen Misswirtschaft können allerdings nicht einfach dadurch aus der Welt geschafft werden, dass einzelne Ausgaben im Nachhinein aus der Abrechnung genommen werden. Die Abgrenzung zwischen noch und offenkundig nicht mehr pflichtgemäßem Ermessen birgt die Gefahr in sich, dass das Abrechnungsverfahren mit schadenersatzrechtlichen Erwägungen überfrachtet wird.
 
Die Orientierung am tatsächlichen Leistungsaustausch trägt der Unbeschränkbarkeit der Verwaltervollmacht nach außen (§ 20 Abs 1 WEG) Rechnung. In allen Angelegenheiten der Verwaltung – sei es ordentliche oder außerordentliche – vertritt der Verwalter die Eigentümergemeinschaft gegenüber Dritten. Seine Vertretungsakte sind – von im Abrechnungsverfahren nicht interessierenden Ausnahmefällen wie Kenntnis des Vertragspartners vom Vollmachtsmissbrauch abgesehen – auch dann wirksam, wenn er im Bereich der außerordentlichen Verwaltung pflichtwidrig gegen den Willen der Eigentümer agiert.
 
Der erkennende Senat hält daher am Grundsatz fest, wonach es für die Überprüfung einer Ausgabe in der Jahresabrechnung darauf ankommt, dass es zu einem, auf einem rechtswirksamen Vertrag zwischen Eigentümergemeinschaft und einem dritten Unternehmer beruhenden Leistungsaustausch gekommen ist, und dass ein behauptetes pflichtwidriges Verhalten des Hausverwalters iZm der Auftragsvergabe im Rechnungslegungsverfahren weder zu prüfen noch für die Richtigkeit der Abrechnung relevant ist. Nur im Rahmen der Verwaltung ist der Hausverwalter jedoch vertretungsbefugt und die Eigentümergemeinschaft zufolge § 18 Abs 1 Satz 1 WEG rechtsfähig. Die Zuordnung zur Verwaltung muss daher bei der Überprüfung der materiellen Richtigkeit der Abrechnung als Vorfrage beurteilt werden.
 
Dieses Ergebnis steht nur in einem vermeintlichen Spannungsverhältnis zu der in 5 Ob 167/03z dargelegten Prüfpflicht. Der OGH betont in dieser und auch folgenden Entscheidungen (RIS-Justiz RS0119057), das Ergebnis der Abrechnung müsse das „tatsächlich Geschuldete“ sein. Schließt der Hausverwalter im Namen der Eigentümergemeinschaft einen Vertrag mit einem dritten Unternehmer, ist dessen (berechtigte) Forderung für erbrachte Leistungen das von der Eigentümergemeinschaft „tatsächlich Geschuldete“, welches im Ausmaß der Zahlung durch den Hausverwalter in die Jahresabrechnung aufgenommen werden muss. Die mehrfach zitierte „Leitentscheidung“ betraf zudem kein Vertragsverhältnis zwischen Eigentümergemeinschaft und Dritten.
 
Der Antragsteller bestritt nie, dass die Entfernung der Hecke und deren Ersatz durch Zäune eine Maßnahme der Verwaltung darstellte. Lediglich die wirtschaftliche (Un-)Zweckmäßigkeit des ersten, weder als Sichtschutz noch als Absicherung tauglichen Zaunes, die daraus entstandenen Mehrkosten sowie die Vergabe des Auftrags ohne vorangegangene Einholung von drei Angeboten ist in dritter Instanz noch Thema seiner Argumentation. Dieser Vorwurf pflichtwidrigen Verhaltens des Hausverwalters ist jedoch – wie dargelegt – nicht relevant.
 
Die gewünschte Wiederherstellung des erstinstanzlichen Sachbeschlusses scheitert auch an folgenden Erwägungen:
 
Das Erstgericht wies den Antrag auf gänzliche Entfernung der umstrittenen Positionen „Sichtschutz/Zaun“ und „Anlagenpflege, Hecke entfernen“ unbekämpft ab. Sein Auftrag an den Antragsgegner, die Abrechnung zu berichtigen, widerspricht § 34 Abs 3 letzter Satz WEG. Danach ist es Aufgabe des Gerichts, die Abrechnung zu korrigieren. Der Auftrag zur Legung einer berichtigten, mit Fiktionen arbeitenden Abrechnung (welche Kosten wären angefallen, wenn das Günstigste von drei Angeboten ausgewählt und nur ein geeigneter Sichtschutzzaun errichtet worden wären), ist kein in einem derartigen Abrechnungsverfahren erzielbares Ergebnis. Das Erstgericht stellte zudem ausdrücklich fest, dass nicht ermittelt werden konnte, ob die Einholung weiterer Angebote für die Heckenentfernung/Humusierung eine Kostenersparnis gebracht hätte, und dass die verrechneten Preise weit unter den marktüblichen lagen. Eine Verletzung der gesetzlichen (§ 20 Abs 4 Satz 2 WEG) oder vertraglichen Verpflichtung, insgesamt drei Vergleichsangebote einzuholen, wäre damit für die (Un-)Richtigkeit der Abrechnung zumindest in dieser Position ohne Einfluss.