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Der Maßstab der Wesentlichkeit einer Einwirkung ist in erster Linie ein objektiver; maßgeblich ist nicht das subjektive Empfinden des sich gestört Fühlenden, sondern das eines Durchschnittsmenschen, der sich in der Lage des Gestörten befindet; die Grenzen der Schutzpflicht des Vermieters ergeben sich aus Erwägungen der Zumutbarkeit; die Bewahrungspflicht des Vermieters endet dann, wenn mit hoher Wahrscheinlichkeit eine Beseitigung der Mietrechtsbeeinträchtigung nicht erreichbar erscheint; die Pflicht zum Einschreiten des Vermieters entfällt daher in dem Umfang, in dem die Erfolgsaussichten mit hoher Wahrscheinlichkeit von vornherein ausgeschlossen werden können

 
GZ 7 Ob 56/17m, 26.04.2017
 
Der klagende Mieter sucht vom beklagten Vermieter Abhilfe gegen die Beeinträchtigung durch Mitbewohner. Er begehrt zur Gewährleistung des bedungenen Gebrauchs des Bestandobjekts die Unterlassung des Aufscheinens des Schriftzugs „GAY“ auf den näher bezeichneten Fenstern anderer Wohn- und Geschäftsobjekte; weiters begehrt er die Entfernung der genannten Aufschriften sowie vergleichbarer Aufschriften und Fassadengestaltungen.
 
Der Kläger argumentiert, die Gestaltung der Fenster durch die anderen Mitbewohner stelle einen Eingriff und eine Beeinträchtigung seiner Mietrechte und eine Störung des bedungenen Gebrauchs dar. Die Aufschriften würden den Eindruck eines (homosexuellen) Bordellbetriebs erwecken. Er und sein Sohn seien dem Verdacht ausgesetzt, sie würden einem einschlägigen Gewerbe nachgehen oder zumindest als Freier beteiligt sein.
 
OGH: Der Vermieter ist verpflichtet, den Mieter im Gebrauch des Bestandgegenstands in zumutbarer Weise gegen wesentliche Störungen durch Dritte, insbesondere auch durch im selben Haus wohnende Mitmieter, zu schützen, wobei die Wahl der Abhilfemittel grundsätzlich dem Vermieter überlassen bleiben müsse. Der Vermieter hat dem Mieter jenen Gebrauch und jene Nutzung zu gewährleisten, die ausdrücklich oder nach dem Zweck des Vertrags oder nach der Verkehrssitte bedungen sind. Der Mieter kann vom Vermieter zwar nicht verlangen, dass alle im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses bestehenden Umstände erhalten bleiben, wohl aber, dass er vom Vermieter und von Dritten im bedungenen Gebrauch des Bestandgegenstands nicht wesentlich beeinträchtigt (gestört) wird. Der Maßstab der Wesentlichkeit einer Einwirkung ist in erster Linie ein objektiver. Maßgeblich ist nicht das subjektive Empfinden des sich gestört Fühlenden, sondern das eines Durchschnittsmenschen, der sich in der Lage des Gestörten befindet. Die Grenzen der Schutzpflicht des Vermieters ergeben sich aus Erwägungen der Zumutbarkeit. Die Bewahrungspflicht des Vermieters endet dann, wenn mit hoher Wahrscheinlichkeit eine Beseitigung der Mietrechtsbeeinträchtigung nicht erreichbar erscheint. Die Pflicht zum Einschreiten des Vermieters entfällt daher in dem Umfang, in dem die Erfolgsaussichten mit hoher Wahrscheinlichkeit von vornherein ausgeschlossen werden können.
 
Sowohl zur Beurteilung der Brauchbarkeit eines Bestandobjekts zu einer bestimmten Verwendung als auch für Inhalt und Umfang der den Bestandgeber treffenden Schutzpflichten sind die Umstände des Einzelfalls maßgebend.
 
Im vorliegenden Fall brachte zwar die Mehrzahl der Mitbewohner des Klägers an den Fenstern der von ihnen genutzten Objekte die bereits erwähnte Aufschrift an. Die Beurteilung des Berufungsgerichts, unter Berücksichtigung der gleichzeitigen Anbringung einer Aufschrift an einem der Fenster im Erdgeschoss, in der darauf hingewiesen wird, dass die Aufkleber für Minderheitsrechte und gegen Diskriminierung von Minderheiten und eine pluralistische Gesellschaft stünden und vor dem Hintergrund eines etwas später hinzugefügten weiteren Aufklebers auf einem Fenster im Erdgeschoss, der in Großbuchstaben hervorhebt, dass sich in diesem Haus kein Prostitutionslokal befinde, werde bereits objektiv nicht der Eindruck eines (homosexuellen) Bordellbetriebs erweckt, ist im Einzelfall nicht zu beanstanden. Ein derartiger Eindruck ist selbst aus den vom Kläger vorgelegten Fotos nicht ersichtlich.
 
Auf die Vermutung nach § 2 Abs 5 Wr Prostitutionsgesetz 2011 kommt es schon deshalb nicht an, weil feststeht, dass kein Prostitutionslokal betrieben wird und damit die angesprochene Vermutung ohnehin widerlegt ist.
 
Der Frage, ob der Beklagte oder einer der Nebenintervenienten am Betrieb eines Bordells an einem anderen Standort beteiligt ist, kommt keine Bedeutung zu.
 
Das Schikaneverbot beschränkt die Ausübung des Eigentums nur soweit, als die Schädigung des anderen der einzige Zweck der Rechtsausübungshandlung ist. Nach der jüngeren Rsp des OGH liegt Schikane aber nicht nur dann vor, wenn die Schädigungsabsicht den einzigen Grund der Rechtsausübung bildet, sondern auch dann, wenn zwischen den vom Handelnden verfolgten eigenen Interessen und den beeinträchtigten Interessen des anderen ein ganz krasses Missverhältnis besteht.
 
Die vom Kläger ausschließlich vorgebrachte Beeinträchtigung seines Mietrechts, durch die Fenstergestaltung entstehe der Eindruck des Betriebs eines homosexuellen Bordells, wurde – wie ausgeführt – vom Berufungsgericht vertretbar verneint. Fehlt es bereits an der behaupteten Beeinträchtigung, erübrigt sich eine vom Kläger gewünschte Abwägung der – nicht vorliegenden – Beeinträchtigungen, selbst bei Zutreffen seines – nicht festgestellten – Vorwurfs, der Beklagte beabsichtige, ihn aus dem Haus „hinauszuekeln“.