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Die Berücksichtigung der Investitionskosten für Energieeffizienzmaßnahmen des Vermieters ist mit dem in § 16 Abs 2 MRG geregelten Zu- und Abschlagssystem bei der Richtwertmietzinsbildung nicht zu vereinen, weil dieses sich nicht an tatsächlichen Investitionskosten des Vermieters orientiert, sondern auf werterhöhende oder wertmindernde Abweichungen von der Normwohnung, also auf den konkreten Wohnwert für den Mieter, abstellt; nichts anderes hat für eine Betriebskostenersparnis als Folge der thermischen Sanierung zu gelten

 
GZ 5 Ob 43/17k, 04.04.2017
 
OGH: § 16 Abs 2 Satz 2 MRG fordert bei Vornahme der Zuschläge oder Abstriche vom Richter, sich an der allgemeinen Verkehrsauffassung und der Erfahrung des täglichen Lebens zu orientieren. Mit diesen Kriterien ist es unvereinbar, alle Ausstattungsdetails gesondert zu bewerten und die so gewonnenen Zuschläge (und Abschläge) einfach zusammenzurechnen. Geboten ist vielmehr eine Gesamtschau, weil der Wert einer Wohnung nur insgesamt erfassbar ist. Die Auflistung und Bewertung einzelner Fakten ist nur ein Kontrollinstrument.
 
Die Frage, ob und in welcher Höhe Zuschläge zum Richtwertmietzins gerechtfertigt sind, hängt von den Umständen des Einzelfalls ab.
 
Die Vorinstanzen sahen Zuschläge von jeweils 10 % für a) im Zuge der Generalsanierung gesetzte Maßnahmen zur Energiekosteneinsparung (Fassadendämmung, Einbau von Isolierglasfenstern, Dämmung der Kellerdecke und der obersten Geschossdecke) und b) den überdurchschnittlich guten Ausstattungs- und Erhaltungszustand des Gebäudes, der fast dem eines Neubaus entspreche, sowie von 15,5 % für Aufzug, Fahrrad- und Kinderwagenabstellraum, Wärmeversorgung mit Fernwärme und modern ausgestattete Waschküche als zulässig an, nicht jedoch einen 5%igen Zuschlag für den Zweitbezug. Insgesamt wurden Zuschläge von 46,5 % zu Gunsten des Vermieters berücksichtigt. Eine zu korrigierende Fehlbeurteilung liegt darin nicht.
 
Die im außerordentlichen Revisionsrekurs geforderte zusätzliche Berücksichtigung der Investitionskosten für Energieeffizienzmaßnahmen des Vermieters ist mit dem in § 16 Abs 2 MRG geregelten Zu- und Abschlagssystem bei der Richtwertmietzinsbildung nicht zu vereinen, weil dieses sich nicht an tatsächlichen Investitionskosten des Vermieters orientiert, sondern auf werterhöhende oder wertmindernde Abweichungen von der Normwohnung, also auf den konkreten Wohnwert für den Mieter, abstellt.
 
Nichts anderes hat für eine Betriebskostenersparnis als Folge der thermischen Sanierung zu gelten. Ein linearer Wert, der durch einen Vorher-Nachher-Vergleich berechnet wird, bringt nicht zum Ausdruck, inwieweit der Wohnwert gegenüber einer Normwohnung erhöht wird. Die von Karauscheck/G. Strafella (Der Mietzins2, 101 f) vorgeschlagene Ermittlung des Zuschlags für den energietechnisch verbesserten Zustand des Gebäudes nach dem Heizwärmebedarf (HWB) nutzt dem Revisionsrekurswerber schon deshalb nichts, weil der gewünschte Wert, der einen Zuschlag von 20,41 % rechtfertigen soll, in erster Instanz weder behauptet noch festgestellt wurde.
 
Die von den Vorinstanzen insgesamt für den (Ausstattungs-)Zustand des Gebäudes berücksichtigten Zuschläge von 35,5 % müssen nicht nach oben korrigiert werden.
 
Der VfGH hat mit Erkenntnis vom 12. 10. 2016 (G 673/2015 ua) § 2 Abs 3 zweiter Halbsatz RWG (iVm § 16 Abs 4 MRG: kein Lagezuschlag in „Gründerzeitvierteln“) als verfassungskonform beurteilt. Nach 2.2.1.4 der Entscheidung schließt diese Regelung nicht zwingend und in jedem Fall – ausgehend von einer Normwohnung mit durchschnittlicher Lage (Wohnumgebung) – einen Lagezuschlag aus. Vielmehr ist ein solcher dann zulässig, wenn iSd Rsp des OGH ein ursprüngliches „Gründerzeitviertel“ in der Umschreibung des § 2 Abs 3 zweiter Halbsatz RichtWG zu einer Wohnumgebung geworden ist, auf die die Beschränkung des § 2 Abs 3 RichtWG hinsichtlich des Lagezuschlags nicht mehr zutrifft. Unter Zugrundelegung der Erläuterungen zum Ausschussbericht zum 3. Wohnrechtsänderungsgesetz ist ein Lagezuschlag daher im Gründerzeitviertel nicht ausgeschlossen, wenn sich die Wohnumgebung (§ 2 Abs 3 RichtWG) des fraglichen Hauses zum Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrags bereits entsprechend geändert hat.
 
Das Erstgericht hat – disloziert in der rechtlichen Beurteilung – die Lage des Hauses in einem „Gründerzeitviertel“ (in einer Wohnumgebung mit einem überwiegenden Gebäudebestand, der von 1870 bis 1917 errichtet wurde und im Zeitpunkt der Errichtung überwiegend kleine mangelhaft ausgestattete Wohnungen aufgewiesen hat) festgestellt. Den nach der höchstgerichtlichen Judikatur zulässigen Gegenbeweis der Entwicklung des konkreten Wohnviertels zu einem „Nicht–(mehr)–Gründerzeitviertel“ (wie bei Ersatz von etwa mehr als der Hälfte der Gründerzeitgebäude durch Neubauten) sah es als nicht erbracht an.
 
Der Revisionsrekurswerber will den höheren Zuschlag für die thermische Sanierung mit der Umsetzung der Richtlinien (RL) 2010/31/EU vom 19. 5. 2010 über die Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden und 2012/27/EU vom 25. 10. 2012 (EED) in nationales Recht insbesondere durch die „Techniknovelle 2012“ betreffend die Wiener Bauordnung rechtfertigen, die seit 1. 1. 2013 auch private Vermieter gesetzlich verpflichtet, Maßnahmen zur Steigerung der Energieeffizienz zu setzen. Er beantragt die Vorlage an den EuGH zur Klärung der Frage, ob diese Richtlinien dem österreichischen „Richtwertsystem“ entgegenstehen.
 
Ungeachtet der Formulierung der Fragestellung spricht der Revisionsrekurswerber ausschließlich die Auslegung innerstaatlicher Mietzinsbildungsvorschriften – Ermittlung des Zuschlags für den Erhaltungszustand des Hauses nach dem RichtWG – an, um die der EuGH nicht ersucht werden kann.