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VwGH: § 9 AVG – Rechtspersönlichkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft
Die Rechtspersönlichkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft ist auf die Angelegenheiten der Verwaltung der Liegenschaft beschränkt; nur in diesen Angelegenheiten kann die Gemeinschaft als solche Rechte erwerben und Verbindlichkeiten eingehen sowie klagen und geklagt werden; diese Einschränkung ist auch für die Parteifähigkeit in Verwaltungsverfahren zu beachten
Gesetze: § 9 AVG, § 38 WEG 2002
Schlagworte: Rechts- und Handlungsfähigkeit, Wohnungseigentümergemeinschaft, ordentliche Verwaltung
GZ 2013/06/0163, 28.03.2017
VwGH: Die Frage nach der Partei- und Prozessfähigkeit muss gem § 9 AVG unter Heranziehung der Bestimmungen des bürgerlichen Rechts über die Rechts- und Handlungsfähigkeit entschieden werden. Zu den "Vorschriften des bürgerlichen Rechts" zählen auch die Regelungen des WEG über die (Teil-)Rechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft.
Die Rechtspersönlichkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft ist auf die Angelegenheiten der Verwaltung der Liegenschaft beschränkt. Nur in diesen Angelegenheiten kann die Gemeinschaft als solche Rechte erwerben und Verbindlichkeiten eingehen sowie klagen und geklagt werden. Diese Einschränkung ist auch für die Parteifähigkeit in Verwaltungsverfahren zu beachten.
Der VwGH nahm im Erkenntnis vom 28. Februar 2012, 2012/05/0042, betreffend eine Übertretung der Bauordnung für Wien, zur strafrechtlichen Verantwortlichkeit des Verwalters nach § 135 Abs 1 BO Stellung und verwarf die Argumentation, es hätte die Verwalterin bestraft werden müssen, mit dem Argument, die strafrechtliche Verantwortlichkeit des Verwalters nach § 135 Abs 1 BO sei nur "bezüglich jener Maßnahmen gegeben, zu denen der Hausverwalter aufgrund seiner Stellung verpflichtet war". Dazu gehörte zwar die Durchführung von Instandsetzungsarbeiten, "nicht hingegen wichtige Veränderungen baulicher Art, worunter Baumaßnahmen zu verstehen sind, die über den bloßen Erhaltungszweck hinausgehen." Weiters heißt es in diesem Erkenntnis: "Zur ordentlichen Verwaltung gehört jedenfalls nicht die Beseitigung eines vorschriftswidrigen Baues oder die Einbringung eines Bauansuchens, weshalb für die Einhaltung des § 129 Abs 10 BO nicht der Verwalter, sondern stets der Eigentümer verwaltungsstrafrechtlich verantwortlich ist".
Es kann dahin stehen, ob letztere Aussage nur aus dem Zusammenhang der verwaltungsstrafrechtlichen Verantwortlichkeit des Verwalters zu verstehen ist, oder ob damit zum Ausdruck gebracht werden sollte, dass die Gemeinschaft auch kein Bauansuchen für diese im Rahmen der ordentlichen Verwaltung einbringen könnte. Aus diesem Erkenntnis folgt jedenfalls, dass der VwGH "wichtige Veränderungen baulicher Art, die über den bloßen Erhaltungszweck hinausgehen" und die Einbringung von Bauansuchen für solche Maßnahmen nicht mehr zur ordentlichen Verwaltung zählen.
Da im Beschwerdefall solche Maßnahmen vorliegen, kam eine Antragstellung durch die Gemeinschaft nicht in Betracht.
Bestätigt wird dieses Ergebnis auch durch die Überlegung unter Rückgriff auf die Differenzierung zwischen Verwaltung und Verfügung:
Aus § 9 AVG iVm § 18 WEG ergibt sich, dass auch im Bereich des öffentlichen Rechts die Rechts- und Handlungsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft auf die Angelegenheiten der Verwaltung der Liegenschaft beschränkt ist und nicht die Ausübung von Eigentümerrechten erfasst. Die über die ordentliche Verwaltung hinausgehenden Maßnahmen, die der außerordentlichen Verwaltung zugerechnet werden, setzen eine Verfügung der Eigentümer voraus. Sind die Wohnungseigentümer aber in ihrer Stellung als Eigentümer angesprochen, liegt keine Verwaltung der Liegenschaft iSd § 18 WEG mehr vor.
Die Veränderung von allgemeinen Teilen der Liegenschaft geht über die gemeinschaftliche Verwaltung der WE-Liegenschaft iSd Rsp des OGH hinaus. Eine Rechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft ist daher insofern nicht gegeben. Die Stellung des Bauantrags durch die Wohnungseigentümergemeinschaft war daher im Beschwerdefall nicht möglich.
Die Wohnungseigentümer selbst hatten aber kein Bauansuchen gestellt, sodass die von der Berufungsbehörde vorgenommene Umstellung auf die Wohnungseigentümer als Antragsteller schon deshalb nicht in Betracht kam. Die beBeh verkannte somit, dass bei dem ihr vorliegenden Sachverhalt keinesfalls von einem Antrag der Wohnungseigentümer auszugehen war und auch der von der Wohnungseigentümergemeinschaft gestellte Antrag keinen wirksamen Antrag darstellte. Die belangte Vorstellungsbehörde hätte daher den bei ihr bekämpften Berufungsbescheid aufzuheben gehabt, weil die Gemeindevertretung der mitbeteiligten Gemeinde die Unzuständigkeit der Baubehörde erster Instanz zur inhaltlichen Entscheidung über den Antrag nicht wahrgenommen hatte.
Die mit Vorstellung bekämpfte Berufungsentscheidung verletzte den Bf jedenfalls in seinen Rechten und bedeutete auch die Erlassung eines Bescheids an ihn als Antragsteller, ohne dass er einen Antrag gestellt hatte.
