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Wenn das Berufungsgericht aus § 9 MRG eine Einschränkung der Grundsätze des § 364 Abs 2 ABGB ableiten will, als danach der benachbarte Mieter wesentliche Beeinträchtigungen, insbesondere aufgrund einer nicht einwandfreien und dem Stand der Technik entsprechenden Ausführung von Arbeiten, nicht hinnehmen müsse, so liegt ein solcher Widerspruch zu § 364 Abs 2 ABGB tatsächlich nicht vor, da dieser ja gerade (iVm § 1096 ABGB) Unterlassungs- und Beseitigungsansprüche des benachbarten Mieters bei wesentlichen Beeinträchtigungen eröffnet; es kommt letztlich nur darauf an, ob die Einwirkungen, die die Klägerin als Störung ansieht, das nach den örtlichen Verhältnissen gewöhnliche Maß überschreiten und die ortsübliche Benützung des Objekts wesentlich beeinträchtigen; ist dies zu bejahen, ist die Ursache dafür nur hinsichtlich der Möglichkeit und Zumutbarkeit von Abwehrmaßnahmen des Vermieters von Relevanz; ist dies zu verneinen, kommt es nicht darauf an, ob Umbauarbeiten eine Verschlechterung der akustischen Qualität der Bausubstanz zur Folge hatten

 
GZ 9 Ob 53/16h, 20.04.2017
 
OGH: Nach dem – in diesem Umfang auch im Bereich des WGG – anwendbaren § 1096 Abs 1 ABGB ist der Bestandgeber verpflichtet, den Bestandnehmer im Gebrauch des Bestandgegenstands in zumutbarer Weise gegen wesentliche Störungen durch Dritte, insbesondere auch durch im selben Haus wohnende Mitmieter zu schützen. Die Wahl der Abhilfemittel muss dabei aber grundsätzlich dem Bestandgeber überlassen bleiben.
 
Der Bestandgeber hat dem Bestandnehmer jenen Gebrauch und jene Nutzung zu gewährleisten, die ausdrücklich oder nach dem Zweck des Vertrags oder nach der Verkehrssitte bedungen sind. Mangels anderer Vereinbarung ist eine mittlere (durchschnittliche) Brauchbarkeit anzunehmen.
 
Bei der Miete von Räumen zu Wohnzwecken kann auch eine Lärmeinwirkung eine Störung des bedungenen Gebrauchs bilden. Ist vertraglich nicht ausdrücklich etwas anderes vereinbart, kann idR nicht die Beseitigung jeder Lärmeinwirkung vom Vermieter verlangt werden. Bei Beurteilung des Maßes der Lärmbeeinträchtigung, die der Mieter noch hinnehmen muss, sind die Grundsätze des § 364 Abs 2 ABGB analog heranzuziehen. Auch Einwirkungen, die sich als eine Änderung gegenüber dem tatsächlichen Zustand zum Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrags darstellen, sind vom Mieter zu dulden, wenn sie das nach § 364 Abs 2 ABGB zulässige Maß nicht überschreiten. Dementsprechend darf die Einwirkung das nach den örtlichen Verhältnissen gewöhnliche Maß nicht überschreiten und die ortsübliche Benützung des Objekts nicht wesentlich beeinträchtigen. Diese Voraussetzungen müssen kumulativ vorliegen.
 
Bei der Beurteilung, ob eine wesentliche Beeinträchtigung der ortsüblichen Benützung der Wohnung vorliegt, ist nicht auf die besondere Empfindlichkeit der betroffenen Person, sondern auf das Empfinden eines Durchschnittsmenschen in der Lage des Beeinträchtigten abzustellen. So fordert der nach dem Nachbarrecht gebotene sozialrelevante Interessenausgleich, die Frage nach der Wesentlichkeit der Beeinträchtigung vom Standpunkt eines verständigen Durchschnittsmenschen aus zu beantworten, der auf die allgemeinen Interessen und die gesellschaftlich bedeutsamen Gesichtspunkte wenigstens auch Bedacht nimmt. Es kommt also nicht auf die individuelle Person des mehr oder minder sensiblen Nachbarn, sondern auf das Empfinden des Durchschnittsmenschen an, der sich in der Lage des Gestörten befindet.
 
Da die Beurteilung der Beeinträchtigung, die der Mieter hinnehmen muss, von den Kriterien des § 364 ABGB abhängt, kommt es grundsätzlich nicht auf die Ursache der Lärmbeeinträchtigung an. Es ist daher im Allgemeinen nicht von Bedeutung, ob diese Beeinträchtigung aus geändertem Umgebungslärm, Umbauarbeiten oder geändertem Wohnverhalten der benachbarten Mieter resultiert.
 
Dementsprechend kommt es aber auch nicht darauf an, ob der Vermieter nach § 9 Abs 1 MRG verpflichtet war, Umbauarbeiten eines anderen Mieters zuzustimmen oder über diese Zustimmungspflicht hinaus mit einer Veränderung eines anderen Bestandobjekts einverstanden war. Richtig ist, dass die Zustimmungspflicht des Vermieters nach § 9 Abs 1 MRG voraussetzt, dass durch die beabsichtigte Veränderung schutzwürdige Interessen anderer Mieter nicht beeinträchtigt werden. Ungeachtet eigener Möglichkeiten, gegen einen Störer vorzugehen, haben Mieter – wie dargelegt – zufolge § 1096 ABGB den Anspruch, dass der Vermieter Störungen vorbeugt. Der Vermieter handelt insoweit auch im eigenen Interesse, als er verpflichtet ist, im Rahmen des § 9 Abs 1 Z 5 MRG Interessenbeeinträchtigungen seiner Mieter bei Ausübung ihres Bestandrechts zu verhindern. Eine stattgebende Entscheidung im Verfahren nach § 9 MRG würde einer allfälligen auf § 1096 ABGB gestützten Klage des beeinträchtigten Mieters entgegenstehen. Der durch § 9 Abs 1 MRG gewährleistete Schutz der anderen Mieter geht aber grundsätzlich nicht über § 1096 ABGB hinaus, kann doch der Vermieter gegenüber Dritten (anderen Mietern) nicht zu einer weitergehenderen Interessenwahrung verpflichtet sein als gegenüber dem Vertragspartner selbst.
 
Wenn das Berufungsgericht aus § 9 MRG eine Einschränkung der Grundsätze des § 364 Abs 2 ABGB ableiten will, als danach der benachbarte Mieter wesentliche Beeinträchtigungen, insbesondere aufgrund einer nicht einwandfreien und dem Stand der Technik entsprechenden Ausführung von Arbeiten, nicht hinnehmen müsse, so liegt ein solcher Widerspruch zu § 364 Abs 2 ABGB tatsächlich nicht vor, da dieser ja gerade (iVm § 1096 ABGB) Unterlassungs- und Beseitigungsansprüche des benachbarten Mieters bei wesentlichen Beeinträchtigungen eröffnet.
 
Damit kommt es letztlich nur darauf an, ob die Einwirkungen, die die Klägerin als Störung ansieht, das nach den örtlichen Verhältnissen gewöhnliche Maß überschreiten und die ortsübliche Benützung des Objekts wesentlich beeinträchtigen. Ist dies zu bejahen, ist die Ursache dafür nur hinsichtlich der Möglichkeit und Zumutbarkeit von Abwehrmaßnahmen des Vermieters von Relevanz. Ist dies zu verneinen, kommt es nicht darauf an, ob Umbauarbeiten eine Verschlechterung der akustischen Qualität der Bausubstanz zur Folge hatten.