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Während des Verfahrens auf Anfechtung der Beschlüsse auf Kündigung des bisherigen Verwalters und Bestellung eines neuen Verwalters ist der bisherige Verwalter nicht Machthaber der Eigentümergemeinschaft; Zahlungen auf das von ihm eingerichtete Anderkonto wirken daher nicht schuldbefreiend

 
GZ 5 Ob 194/16i, 01.03.2017
 
OGH: Die Bestellung des Verwalters und die Auflösung des Verwaltungsvertrags sind gem § 28 Abs 1 Z 5 WEG Angelegenheiten der ordentlichen Verwaltung der Liegenschaft. Als Maßnahme der ordentlichen Verwaltung ist der wirksame Beschluss der Eigentümergemeinschaft auf Kündigung des Verwaltungsvertrags sofort vollziehbar und bewirkt die (vorläufige) Rechtswirksamkeit der ausgesprochenen Kündigung. Der Bestand des Beschlusses der Eigentümergemeinschaft ist (nur) insoweit - auflösend (nicht aufschiebend) - bedingt, als er erst bei einem Unterbleiben fristgerechter Anfechtung oder ihrem rechtskräftigen Scheitern endgültig „bestandskräftig” ist. Hat die Eigentümergemeinschaft auch einen neuen Verwalter bestellt, muss sich der frühere Verwalter jeder Tätigkeit für das neue Verwaltungsjahr enthalten.
 
Gem § 20 Abs 6 WEG hat der Verwalter alle die Eigentümergemeinschaft betreffenden Ein- und Auszahlungen über ein auf die Gemeinschaft lautendes und für jeden Wohnungseigentümer einsehbares gesondertes Konto durchzuführen. Eigentümer eines auf diesem Konto vorhandenen Guthabens ist die Eigentümergemeinschaft. Langen Zahlungen eines Wohnungseigentümers auf diesem Konto ein, dann ist jedenfalls sichergestellt, dass diese Zahlungen dem wirklich Berechtigten, nämlich der Eigentümergemeinschaft, zweckentsprechend zur Verfügung stehen, sodass diesen Zahlungen auch schuldbefreiende Wirkung zukommt. Seit der WRN 2006 kann der Verwalter dafür frei zwischen einem Eigenkonto der Eigentümergemeinschaft und einem Anderkonto wählen. Der Verwalter hat alle die Eigentümergemeinschaft betreffenden Ein- und Auszahlungen entweder über ein für jeden Wohnungseigentümer einsehbares Eigenkonto der Eigentümergemeinschaft oder über ein ebenso einsehbares Anderkonto durchzuführen. Dieses Wahlrecht steht zunächst dem Verwalter zu, die Eigentümergemeinschaft kann ihm aber dazu auch eine Weisung erteilen. Auch das als offenes Vollrechtstreuhandkonto zu führende Anderkonto ist streng liegenschaftsbezogen und daher für jede Eigentümergemeinschaft gesondert einzurichten.
 
Während des Verfahrens auf Anfechtung der Beschlüsse auf Kündigung des bisherigen Verwalters und Bestellung eines neuen Verwalters ist der bisherige Verwalter nicht Machthaber der Eigentümergemeinschaft iSd § 1424 ABGB. Zahlungen auf das von ihm eingerichtete Anderkonto wirken daher nicht schuldbefreiend.