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Die späteren Vertragsparteien führten die Kaufvertragsverhandlungen zwar ohne Einbeziehung des Maklers; zur direkten Kontaktaufnahme der späteren Käufer mit dem Beklagten (dem der Kläger damals bereits den Namen eines der beiden Kaufinteressenten mitgeteilt hatte) kam es allerdings erst aufgrund des vom Kläger übermittelten Verkaufsexposés, weil die Interessenten das Objekt des Beklagten beim zufälligen Vorbeigehen anhand der im Exposé enthaltenen Fotos wiedererkannten; in diesem Zusammenhang ist daher ohne Bedeutung, dass nicht festgestellt werden konnte, zu welchem exakten Zeitpunkt und auf welche Weise die späteren Käufer daraufhin den Kontakt zum Beklagten herstellten

 
GZ 3 Ob 27/17t, 29.03.2017
 
OGH: Voraussetzung für den behaupteten Provisionsanspruch des Klägers iSd § 6 Abs 1 MaklerG ist der Nachweis einer verdienstlichen, für den Geschäftsabschluss adäquat kausalen Tätigkeit. Eine verdienstliche Tätigkeit liegt vor, wenn sie den Anforderungen des Vermittlungsvertrags entspricht und ihrer Art nach geeignet ist, für den Geschäftsherrn Vertragspartner aufzufinden bzw diese zum Vertragsabschluss zu bewegen. Im Geschäftszweig der gewerblichen Immobilienmakler reicht dabei die Namhaftmachung des potentiellen Geschäftspartners (hier also der späteren Erwerber der Liegenschaft) gem § 6 Abs 2 MaklerG aus.
 
Eine davon abweichende Vereinbarung ergibt sich entgegen der Ansicht des Beklagten auch nicht aus dem von ihm erteilten Vermittlungsauftrag, wonach der Kläger Anspruch auf Vermittlungsprovision für den Fall eines Kaufabschlusses mit einem von ihm „vermittelten und namhaft gemachten“ Interessenten hat: Die „Vermittlung“ eines Interessenten bedeutet nämlich nichts anderes als dessen Namhaftmachung.
 
Zwischen der verdienstlichen Tätigkeit des Maklers und dem Zustandekommen des Geschäfts muss ein adäquater Kausalzusammenhang bestehen. Dabei ist entscheidend, ob die an sich verdienstliche und zumindest mitkausale Tätigkeit des Immobilienmaklers für das letztlich zustande gekommene Geschäft bei wertender Betrachtung der Gesamtumstände im konkreten Einzelfall als inadäquat angesehen werden muss. Daher besteht etwa dann kein Anspruch auf Vermittlungsprovision, wenn das angestrebte Rechtsgeschäft erst nach dem endgültigen Scheitern der Bemühungen des Vermittlers ausschließlich aufgrund anderer Umstände – wie etwa durch die spätere Tätigkeit einer dritten Person – zustande kommt. Die Frage der adäquaten Verursachung erfüllt idR nur dann die Voraussetzungen des § 502 Abs 1 ZPO, wenn die angefochtene Entscheidung auf einer vom OGH zu korrigierenden Fehlbeurteilung beruht.
 
Ausgehend von den Feststellungen ist in der Bejahung des adäquaten Kausalzusammenhangs eine solche Fehlbeurteilung der Vorinstanzen nicht zu erblicken: Die späteren Vertragsparteien führten die Kaufvertragsverhandlungen zwar ohne Einbeziehung des Maklers; zur direkten Kontaktaufnahme der späteren Käufer mit dem Beklagten (dem der Kläger damals bereits den Namen eines der beiden Kaufinteressenten mitgeteilt hatte) kam es allerdings erst aufgrund des vom Kläger übermittelten Verkaufsexposés, weil die Interessenten das Objekt des Beklagten beim zufälligen Vorbeigehen anhand der im Exposé enthaltenen Fotos wiedererkannten. In diesem Zusammenhang ist daher ohne Bedeutung, dass nicht festgestellt werden konnte, zu welchem exakten Zeitpunkt und auf welche Weise die späteren Käufer daraufhin den Kontakt zum Beklagten herstellten.