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OGH: Gewährleistungsverzicht bei Liegenschaftskauf – Möglichkeit der Irrtumsanfechtung iZm (gravierenden / verschwiegenen) Mängeln?
Die Beurteilung der Vorinstanzen, ein Verzicht auf die Irrtumsanfechtung wegen verschwiegener Mängel sei nicht vereinbart worden, ist im Hinblick darauf, dass in Punkt IX. des Kaufvertrags lediglich festgehalten wird, die Vertragsteile könnten „nach ihrer Überzeugung“ keine Gründe für eine Anfechtung dieses Rechtsgeschäfts wegen Irrtums erkennen, zumindest vertretbar
Gesetze: §§ 922 ff ABGB, § 871 ABGB, § 929 ABGB
Schlagworte: Gewährleistungsverzicht, Irrtumsanfechtung, Liegenschaftskauf, gravierende Mängel, zugesicherte Eigenschaften
GZ 3 Ob 35/17v, 29.03.2017
OGH: Grundsätzlich schließt ein Verzicht auf Gewährleistung die Anfechtung des Vertrags wegen Irrtums nicht aus. Allerdings kann die Vertragsauslegung im Einzelfall ergeben, dass der Ausschluss der Gewährleistung für einen bestimmten Umstand auch einen Verzicht auf die Irrtumsanfechtung für diesen Umstand umfasst. Das wird im Regelfall für schlicht veranlasste Eigenschaftsirrtümer gelten, weil Vertragspartner, die einen Ausschluss der Gewährleistung für einen bestimmt bezeichneten Umstand vereinbaren, erkennbar auch jedes andere (unverschuldete) Einstehenmüssen für diesen Umstand ausschließen wollen.
Hier steht jedoch fest, dass die Beklagte die Klägerin nicht nur bewusst über das Baujahr des Hauses täuschte (was insbesondere im Hinblick darauf von Bedeutung ist, dass dessen Wärmedämmung nicht dem im angeblichen Baujahr 2000 geltenden Standard entsprach), sondern überdies ausdrücklich – über Nachfrage der Klägerin – einen Ölverbrauch von bloß 2.000 l pro Jahr zusagte, der tatsächliche Ölverbrauch aber 3.000 l pro Jahr beträgt. Auch der übergebene Energieausweis war im Ergebnis falsch, weil er zumindest teilweise auf Basis unrichtiger Angaben/Annahmen (der Beklagten bzw ihres Ehegatten) erstellt wurde. Schon für das Fehlen ausdrücklich zugesicherter Eigenschaften gilt der hier vereinbarte – im Übrigen eingeschränkte – Gewährleistungsverzicht nicht. Umso weniger kann sich die Beklagte darauf berufen, dass sich der Verzicht auch auf das von ihr vorgetäuschte Baujahr bzw auf die Irreführung über den ausdrücklich zugesagten Energieverbrauch beziehe.
Die Beurteilung der Vorinstanzen, ein Verzicht auf die Irrtumsanfechtung wegen verschwiegener Mängel sei nicht vereinbart worden, ist im Hinblick darauf, dass in Punkt IX. des Kaufvertrags lediglich festgehalten wird, die Vertragsteile könnten „nach ihrer Überzeugung“ keine Gründe für eine Anfechtung dieses Rechtsgeschäfts wegen Irrtums erkennen, zumindest vertretbar.
