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OGH: § 18 WEG 2002 – zur Frage, ob die Klagslegitimation der Eigentümergemeinschaft auch nach der WRN 2006 dann zu bejahen ist, wenn diese gestützt auf die Zweckbestimmung allgemeiner Liegenschaftsteile eine Verwaltungsangelegenheit verfolgt
Die von der klagenden Eigentümergemeinschaft vom beklagten Wohnungseigentümer begehrte Entfernung von drei großen Steinen vom Wohnweg, der nach den Klagebehauptungen eine Allgemeinfläche darstellt, ist keine Maßnahme der Liegenschaftsverwaltung, sondern beruht auf dem (Mit-)Eigentumsrecht der Mit- und Wohnungseigentümer; die Aktivlegitimation kommt daher nicht der Eigentümergemeinschaft zu; dass eine Anspruchsabtretung an diese erfolgt sei (§ 18 Abs 2 WEG 2002), hat die Klägerin nicht behauptet, wiewohl die Frage ihrer Aktivlegitimation im Vordergrund des gesamten bisherigen Verfahrens stand
Gesetze: § 18 WEG 2002
Schlagworte: Wohnungseigentumsrecht, Eigentümergemeinschaft, Klagslegitimation, Verwaltung, Zweckbestimmung allgemeiner Liegenschaftsteile
GZ 5 Ob 144/16m, 01.03.2017
OGH: § 18 Abs 1 Satz 1 WEG 2002 beschränkt die Rechtsfähigkeit der Eigentümergemeinschaft auf Angelegenheiten der Liegenschaftsverwaltung. Demnach kann die Eigentümergemeinschaft in Angelegenheiten der Verwaltung der Liegenschaft Rechte erwerben und Verbindlichkeiten eingehen sowie klagen und geklagt werden.
Die Lehre umschreibt den Begriff der Verwaltung (der gemeinsamen Sache) etwa als Maßnahmen rechtlicher oder tatsächlicher Natur, die der Erhaltung oder Verbesserung des gemeinsamen Gutes oder der Erzielung und Veräußerung der Früchte (Erträge) dienen sollen oder als von den Teilhabern im Gemeinschaftsinteresse gesetzte Maßnahmen des „Umgangs“ mit der Sache. Zur Verwaltung einer Liegenschaft gehört nach Würth alles, was gemeinschaftliche Interessen bei der Nutzung und Erhaltung des Gemeinschaftsguts beeinträchtigen oder fördern könnte. Löcker betont in diesem Zusammenhang, es sei allen verwaltungsbezogenen Bestimmungen des WEG gemein, dass das Verwaltungsobjekt die Liegenschaft, genauer: die allgemeinen Teile der Liegenschaft sei(en).
Nach der Rsp zielen Verwaltungshandlungen darauf ab, gemeinschaftliche Pflichten zu erfüllen oder gemeinschaftliche Interessen bei der Nutzung und Erhaltung des Gemeinschaftsgutes wahrzunehmen. Sie erfordern gemeinschaftliches Vorgehen, weil es um die wohl verstandenen Interessen aller Gemeinschafter geht. Besitz- und Gebrauchshandlungen einzelner Miteigentümer sowie Verfügungen, die in die Gemeinschaftsrechte oder in die Anteilsrechte der Miteigentümer eingreifen, zählen nicht zur Verwaltung der Liegenschaft.
Die stRsp des OGH billigt jedem Mit- und Wohnungseigentümer das Recht zu, eigenmächtige Eingriffe – auch eines anderen Miteigentümers – in das gemeinsame Eigentum mit der Eigentumsfreiheitsklage nach § 523 ABGB (actio negatoria) gerichtet auf Beseitigung, Wiederherstellung des vorigen Zustands und/oder Unterlassung nicht genehmigter Änderungen abzuwehren.
Die Abwehr von Nutzungs- oder Eingriffshandlungen betreffend allgemeine Teile der Liegenschaft ordnet der OGH überwiegend nicht der Verwaltung zu.
Abweichend davon hat der entscheidende Senat in der auch hier vom Berufungsgericht seiner rechtlichen Beurteilung zugrundegelegten Entscheidung 5 Ob 18/06t die Geltendmachung eines Räumungsanspruchs in Ansehung eines Heizraums gegen einen Dritten als Maßnahme der ordentlichen Verwaltung erkannt. Im Vordergrund stand bei dieser Entscheidung die Rechtsansicht, dass die Eigentümergemeinschaft in der bezeichneten Konstellation nicht eigene Rechte zum Besitz, sondern solche aller Mit- und Wohnungseigentümer geltend mache. Als „Verwaltungsgemeinschaft“ sei die Eigentümergemeinschaft jedenfalls hinsichtlich notwendig allgemeiner Teile der Liegenschaft Besitzmittlerin für die Gesamtheit der Mit- und Wohnungseigentümer und habe die gesetzliche Zweckbestimmung solcher Liegenschaftsteile (dort: Heizraum), im Rahmen ihrer Verwaltungsaufgaben und Befugnisse zu gewährleisten.
Diese Entscheidung 5 Ob 18/06t ist mehrfach auf Kritik gestoßen.
Zutreffend hat Terlitza darauf hingewiesen, dass für die Beurteilung der Aktivlegitimation nicht das Ergebnis der (erfolgreichen) Rechtsverfolgung als der Verwaltung dienlich maßgeblich sein könne, weil bei einem solchen Ansatz nahezu immer ein Zusammenhang mit der Verwaltung hergestellt werden könnte. Maßgeblich muss vielmehr sein, auf welchen Rechtsgrund das geltend gemachte Begehren beruht. Insofern ist aber unzweifelhaft, dass die Abwehr von Eingriffshandlungen betreffend allgemeine Teile der Liegenschaft, wie sie auch hier den Gegenstand des Klagebegehrens bilden, auf dem Anteilsrecht, also der dinglichen Rechtsposition der Mit- und Wohnungseigentümer, beruht. Diesem hält der Beklagte vermeintlich eigene Eigentumsrechte entgegen.
Auch im vorliegenden Fall ist daher der herrschenden Rechtsprechungslinie zu folgen, dass die Abwehr von Eingriffen betreffend allgemeine Teile der Liegenschaft als dem Eigentumsrecht entspringend nicht der Verwaltung der Liegenschaft zuzuordnen ist. Soweit die Entscheidung 5 Ob 18/06t von diesem Grundsatz abweicht, ist diese nicht mehr aufrecht zu erhalten.
