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Der bloße Umstand, dass der vereinbarte Hauptmietzins den zulässigen Höchstbetrag unterschreitet, führt nicht in dem Sinne zur (Teil-)Unwirksamkeit der Mietzinsvereinbarung, dass der Vermieter in diesem Fall berechtigt wäre, jedenfalls den gesetzlich höchstzulässigen Hauptmietzins zu fordern

 
GZ 5 Ob 136/16k, 01.03.2017
 
OGH: Die Höhe des Hauptmietzinses beruht nach § 16 MRG grundsätzlich auf der Vereinbarung der Vertragsteile, die durch das MRG nur kontrolliert und allenfalls nach oben beschränkt, aber nicht suppliert wird. Das MRG kennt also – abgesehen von besonderen Ausnahmefällen – keinen „gesetzlichen“ (Haupt-)Mietzins in dem Sinn, dass der Vermieter ihn auch ohne Vereinbarung fordern kann. Entgegen der (zumindest impliziten) Behauptung der Antragstellerin führt der bloße Umstand, dass der vereinbarte Hauptmietzins den zulässigen Höchstbetrag unterschreitet, nicht in dem Sinne zur (Teil-)Unwirksamkeit der Mietzinsvereinbarung, dass der Vermieter in diesem Fall berechtigt wäre, jedenfalls den gesetzlich höchstzulässigen Hauptmietzins zu fordern. Mietzinsvereinbarungen sind nach dem klaren Wortlaut des § 16 Abs 8 MRG nur insoweit unwirksam, als der vereinbarte Hauptmietzins den nach dessen Abs 1 bis 7 zulässigen Höchstbetrag überschreitet.
 
Die Antragsstellerin legte auch nicht dar, aus welchem anderen Rechtsgrund sie berechtigt sein will, nicht bloß den vereinbarten, sondern den angemessenen (gesetzlich höchstzulässigen) Hauptmietzins zu fordern. Insbesondere machte die Antragstellerin keinen jener Tatbestände des MRG geltend, die den Vermieter ausnahmsweise zur (einseitigen) Erhöhung des vereinbarten Mietzinses berechtigen könnte (vgl §§ 12a, 13, 18 ff, 45, 46, 46a MRG). Vor diesem Hintergrund ist die Klärung der gesetzlichen Mietzinsobergrenze hier nur von rein theoretischer Bedeutung. Ein rechtliches Interesse der Antragstellerin an der abstrakten, weil für das bestehende Mietverhältnis aus rechtlichen Gründen nicht relevanten Feststellung des höchstzulässigen Hauptmietzinses besteht daher nicht.