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Welche schwerwiegenden Gründe im Einzelfall die Unzumutbarkeit der Fortsetzung eines Dauerschuldverhältnisses bewirken und zu dessen Auflösung berechtigen, ist in aller Regel eine Frage der Abwägung im Anlassfall

 
GZ 8 Ob 89/16w, 22.02.2017
 
OGH: Gem § 1117 ABGB ist der Bestandnehmer berechtigt, auch vor Ablauf der bedungenen Zeit den Vertrag vorzeitig aufzulösen, wenn das Bestandstück zum bedungenen Gebrauch untauglich ist oder ein beträchtlicher Teil davon durch Zufall auf längere Zeit entzogen oder unbrauchbar wird. Die vorzeitige Auflösung eines Dauerschuldverhältnisses ist nur das „äußerste Notventil“, sodass ein strenger Maßstab an die Qualität der dafür notwendigen wichtigen Gründe anzulegen ist.
 
Welche schwerwiegenden Gründe im Einzelfall die Unzumutbarkeit der Fortsetzung eines Dauerschuldverhältnisses bewirken und zu dessen Auflösung berechtigen, ist in aller Regel eine Frage der Abwägung im Anlassfall, der zur Wahrung der Rechtseinheit und Rechtsentwicklung keine erhebliche Bedeutung zukommt und die zur Wahrung der Rechtssicherheit im Rahmen einer Grundsatzrevision nur dann aufgegriffen werden könnte, wenn eine auffallende Fehlbeurteilung des Gewichts der Auflösungsgründe erkennbar wäre.
 
Die Rechtsansicht der Vorinstanzen, dass sich die Beklagte auf keinen schwerwiegenden Auflösungsgrund stützen konnte, ist zumindest nicht unvertretbar. Auch wenn dem Mietobjekt noch kleinere, die Gebrauchsfähigkeit aber nicht beeinträchtigende Mängel iSv „Schönheitsfehlern“ anhafteten, hat die Beklagte doch in ihrem Schreiben vom 13. 12. 2011 erklärt, dass der zu diesem Zeitpunkt nach teilweiser Sanierung noch bestehende Zustand „entgegenkommenderweise akzeptiert“ werden könne, wenn das Objekt sauber wäre. Dass die Beklagte eine restlose Erfüllung der Ausbesserungspflicht zur Bedingung für den Fortbestand des Mietverhältnisses erhebe, lässt sich dieser Erklärung nicht entnehmen. Die im Gegenzug geforderte Objektreinigung wurde von der Klägerin kurzfristig veranlasst.