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Den Billigkeitserwägungen für die Durchbrechung der Verteilungsgrundsätze des § 17 MRG liegt zugrunde, dass das von einem Mieter verursachte Übermaß an Betriebskosten nicht von allen Mietern, sondern nach dem Verursacherprinzip getragen werden soll; die Belastung der übrigen Mieter mit dem von einem einzelnen Mieter verursachten unverhältnismäßig hohen Aufwand soll vermieden werden; demgegenüber dient die nach Vorstellung der Revisionsrekurswerberin vorzunehmende Verteilung der Versicherungsprämien ausschließlich ihrer Entlastung („kirchlicher“ Teil); für den Fall einer geringeren Nutzung (und damit einhergehend eines geringeren Verbrauchs von Betriebskosten) wurde aber bereits mehrfach ausgesprochen, dass am allgemeinen Betriebskostenschlüssel festzuhalten ist; dem Fall einer geringeren Nutzung ist die aus der unterschiedlichen Art der Nutzung resultierende niedrigere Versicherungsprämie gleichzuhalten, sodass die vom Rekursgericht als erheblich erachtete Rechtsfrage bereits anhand gesicherter Rsp abschließend geklärt werden kann

 
GZ 5 Ob 233/16z, 23.01.2017
 
OGH: § 17 Abs 1 MRG normiert als Grundsatz die gleichförmige Verteilung der Gesamtkosten des Hauses nach dem Verhältnis der Nutzflächen. Der Gesetzgeber hat hierbei die Einzelfallgerechtigkeit gegenüber der Verrechnungsvereinfachung zurückgesetzt. Der Begriff des „Hauses“ ist zwar nicht strikt liegenschaftsbezogen, doch ist aus der mehrfachen synonymen Verwendung von „Haus“ und „Liegenschaft“ abzuleiten, dass grundsätzlich auf die Liegenschaft, also auf den Grundbuchskörper abgestellt werden soll. Die Identität von Haus und Liegenschaft ist also der Regelfall.
 
Richtig ist, wie die Revisionsrekurswerberin unter Verweis auf RIS-Justiz RS0118788 betont, dass Ausnahmen von der dargestellten liegenschaftsbezogenen Betrachtungsweise bei der Aufteilung der Betriebskosten in Betracht kommen können. Das ist etwa der Fall, wenn sich mehrere selbstständige Objekte auf einer Liegenschaft befinden, deren Gleichstellung nach den tatsächlichen und wirtschaftlichen Verhältnissen zu unbilligen Ergebnissen führen würde. Eine Trennung von Verrechnungskreisen ist also dort denkbar, wo sich mehrere selbstständige Objekte auf einer Liegenschaft befinden. Die Frage, ob tatsächlich und wirtschaftlich voneinander getrennte selbstständige Objekte vorliegen, richtet sich aber nach der Verkehrsauffassung und ist damit eine typische Einzelfallbeurteilung. Hinzu kommt, dass der auch hier zu beurteilende Gebäudekomplex in einem zwischen denselben Parteien anhängig gewesenen Verfahren im Lichte des § 17 MRG bereits als „Einheit“ beurteilt wurde.
 
Darüber hinaus billigt die Rsp eine nachträgliche Änderung des Verteilungsschlüssels in berichtigender Auslegung des § 17 MRG aus der Erwägung, dass dem Mieter, der unverhältnismäßig hohe Betriebskosten verursacht, aus Billigkeitsgründen allein das Übermaß unter Abweichung vom allgemeinen Betriebskostenschlüssel auferlegt wird. Einen solchen aus Billigkeitserwägungen anzunehmenden Ausnahmefall sieht die Antragstellerin auch hier verwirklicht, weil – zusammengefasst – die verbrauchsunabhängigen niedrigeren Versicherungsprämien aus der unterschiedlichen Nutzung von Teilen des Gebäudekomplexes („kirchlicher“ Teil) resultierten und diese etwa 40 % der Gesamtfläche ausmachten. Dazu argumentiert sie, dass die Höhe der Versicherungsprämien außerhalb ihres Einflussbereichs liege und die Prämien im Vorhinein vorgeschrieben würden. Dem ist zunächst entgegenzuhalten, dass sie selbst betont, die Unterschiede in der Höhe der Prämien resultierten aus der unterschiedlichen Nutzung. Die Art der Nutzung und somit das versicherte Risiko ist aber einzig von ihrer Entscheidung als Eigentümerin abhängig. Darüber hinaus gilt:
 
Den Billigkeitserwägungen für die Durchbrechung der Verteilungsgrundsätze des § 17 MRG liegt zugrunde, dass das von einem Mieter verursachte Übermaß an Betriebskosten nicht von allen Mietern, sondern nach dem Verursacherprinzip getragen werden soll. Die Belastung der übrigen Mieter mit dem von einem einzelnen Mieter verursachten unverhältnismäßig hohen Aufwand soll vermieden werden. Demgegenüber dient die nach Vorstellung der Revisionsrekurswerberin vorzunehmende Verteilung der Versicherungsprämien ausschließlich ihrer Entlastung („kirchlicher“ Teil). Für den Fall einer geringeren Nutzung (und damit einhergehend eines geringeren Verbrauchs von Betriebskosten) wurde aber bereits mehrfach ausgesprochen, dass am allgemeinen Betriebskostenschlüssel festzuhalten ist. Dem Fall einer geringeren Nutzung ist die aus der unterschiedlichen Art der Nutzung resultierende niedrigere Versicherungsprämie gleichzuhalten, sodass die vom Rekursgericht als erheblich erachtete Rechtsfrage bereits anhand gesicherter Rsp abschließend geklärt werden kann.