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Richtig hat bereits das Rekursgericht darauf hingewiesen, dass der Maßstab für die Transparenz das Verständnis des für die jeweilige Vertragsart typischen „Durchschnittskunden“ ist; zu beachten ist weiters, dass sich der von den Parteien vereinbarte Nutzungsvertrag gerade nicht im pauschalen Hinweis auf die Anwendung eines bestimmten Gesetzes beschränkt; vielmehr wird in den Vertragspunkten 1. bis 3. das monatliche Nutzungsentgelt in allen seinen Nutzungsentgeltkomponenten, darunter der „Baurechtszins“, ausdrücklich und übersichtlich aufgegliedert, es wird dabei auf § 14 WGG verwiesen und ausdrücklich angeführt, dass „ein Nutzungsentgelt (vereinbart wird), welches den Bestimmungen des WGG nach dem Kostendeckungsprinzip entspricht“; in der damit klar verwiesenen Bestimmung des § 14 WGG ist betreffend die ausgewiesene Nutzungsentgeltkomponente „Baurechtszins“ (Z 4) für den evident hier vorliegenden Fall der Einräumung eines Baurechtes, „der jeweils zu entrichtende Bauzins“ ausgewiesen; dass damit eine der Änderung des Bauzinses entsprechende Entgeltsadaptierung gemeint ist, liegt iZm dem ebenfalls angesprochenen Kostendeckungsprinzip auf der Hand; für jeden vernünftig denkenden „Durchschnittskunden“ folgt aus dem weithin bekannten gemeinnützigkeitsrechtlichen Kostendeckungsprinzip als Grundsatz, dass das von der GBV von ihren Nutzungsberechtigten vorzuschreibende Entgelt jeweils ihren eigenen Aufwendungen für die Bewirtschaftung ihrer Baulichkeiten entsprechen muss; genau dieser selbstverständliche Grundsatz wird mit der hier getroffenen vertraglichen Regelung transparent vermittelt; ein Verstoß gegen § 6 Abs 3 KSchG liegt daher nach Ansicht des Senats nicht vor

 
GZ 5 Ob 81/16x, 23.01.2017
 
OGH: Der Standpunkt der Antragstellerin vom mangelnden Rechtsschutz bei Prüfung des Entgeltbestandteils „Bau(rechts)zins“ ist unzutreffend. Vielmehr entspricht dessen grundsätzliche gerichtliche Überprüfbarkeit gesicherter höchstgerichtlicher Rsp. Dass es für die Höhe des Bauzinses keine ziffernmäßig exakte gesetzliche Regelung gibt, schließt eine Überprüfung nach Sachlichkeitskriterien aber nicht aus. Dafür, dass der in dem von der Antragsgegnerin neu abgeschlossenen Baurechtsvertrag vereinbarte Bauzins der Bestimmung des § 3 Abs 2 BauRG oder sonst zum Nachteil der Nutzungsberechtigten gegen zwingende gesetzliche Vorschriften verstieße bzw „jenseits von Gut und Böse“ sei, liegen keine Anhaltspunkte vor und solche vermag die Antragstellerin auch nicht aufzuzeigen. Es ist nämlich irrelevant, ob der von der Antragsgegnerin vorzuschreibende Bauzins ohne den mit der Liegenschaftseigentümerin vereinbarten vorübergehenden Verzicht eine empfindliche Erhöhung wäre, weil der Antragstellerin ohnehin nur ein Drittel des anteiligen Bauzinses verrechnet wird und nur dieser Gegenstand des Überprüfungsantrags ist. Die Erhöhung des monatlichen Bauzinses auf 74,34 EUR vermag der Senat nicht als sozial unverträglich zu erkennen.
 
Die Ansicht der Antragstellerin, für die Antragsgegnerin habe keine Notwendigkeit zum Abschluss eines neuen Baurechtsvertrags bestanden, ist unzutreffend. Die Antragsgegnerin war aufgrund des mit der Antragstellerin abgeschlossenen Nutzungsvertrags grundsätzlich vertraglich verpflichtet, dieser den Nutzungsgegenstand auf unbestimmte Zeit zu überlassen. Dies war auf gesicherter rechtlicher Basis nur durch den Abschluss des neuen Baurechtsvertrags möglich.
 
Die Antragstellerin meint, dass 5 Ob 72/14w, die „Leitentscheidung“ des Senats, auf der Ansicht von Vonkilch (Fragen der Entgeltbildung bei Abschluss von Kettenbaurechtsverträgen durch gemeinnützige Bauvereinigungen, wobl 2010, 198) aufbaue, dessen zentrales Argument auf einer verfassungswidrigen Auslegung des Art III Abs 5 BauRGNov 1990 (BGBl 1990/258) beruhe. Diese Ansicht ist unzutreffend; vielmehr hat der Senat in besagter Entscheidung ausdrücklich darauf hingewiesen, dass die genannte gesetzliche Regelung für die Beurteilung der hier getroffenen vertraglichen Vereinbarung der Parteien keine Grundlage biete.
 
Dass § 21 Abs 4 WGG im vorliegenden Kontext nicht einschlägig ist, hat bereits das Rekursgericht zutreffend erkannt.
 
Die Antragstellerin meint, § 14 Abs 1 WGG normiere keinen gesetzlichen Mietzins und eine Vereinbarung über ein veränderliches Entgelt nach § 14 WGG hätten die Parteien nicht getroffen. Diese Rechtsansicht ist wiederum unzutreffend, haben doch die Parteien ausdrücklich ein Nutzungsentgelt nach § 14 WGG, die Anwendung (ua) des WGG und ein Nutzungsentgelt nach den Bestimmungen des WGG vereinbart. § 14 Abs 1 Z 4 WGG sieht dann die Verrechnung des „jeweils zu entrichtende Bauzinses“ ausdrücklich vor.
 
Geht man gerade entsprechend der Ansicht der Antragstellerin davon aus, dass der Abschluss eines Nutzungsvertrags im zeitlichen und sachlichen Anwendungsbereich des KSchG unter Zugrundelegung der Entgeltbildungsvorschriften des WGG die Zulässigkeit der Änderung bei Erfüllung der gesetzlichen Vorgaben des § 14 Abs 1 WGG vertraglich festlegt, ist diese Vereinbarung nach bereits gesicherter Rsp des Senats im Lichte des § 6 Abs 1 Z 5 KSchG unbedenklich. Diese Rsp ist inzwischen auch durch den Gesetzgeber gedeckt, hat dieser doch in den ErläutRV 895 BlgNR 25. GP 7 zum Bundesgesetz, mit dem das Bundesgesetz über die Einrichtung einer Wohnbauinvestitionsbank (WBIB-G) erlassen und das Bundesgesetz über Steuerliche Sondermaßnahmen zur Förderung des Wohnbaus und das Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz geändert werden, BGBl I 2015/157, zum Ausdruck gebracht, die zuvor genannte Rechtsprechungslinie mit § 14 Abs 1 Satz 2 WGG nF positiv-rechtlich unterstreichen zu wollen. An dieser Judikatur ist daher festzuhalten.
 
Geht man wiederum entsprechend der Ansicht der Antragstellerin und entgegen verschiedenen Literaturmeinungen, insbesondere auch noch für die Zeit nach dem am 16. 3. 2013 erfolgten Inkrafttreten des Bundesgesetzes betreffend die Änderung des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes (Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz – WGG) sowie des Bundesgesetzes, mit dem im Zivilrecht begleitende Maßnahmen für die Einführung des Euro getroffen werden, BGBl I 2013/51, davon aus, dass es sich beim Entgelt nach § 14 WGG um kein gesetzliches Entgelt handelt, dann hält jedenfalls die hier getroffene Vereinbarung auch dem Transparenzgebot des § 6 Abs 3 KSchG stand:
 
Richtig hat bereits das Rekursgericht darauf hingewiesen, dass der Maßstab für die Transparenz das Verständnis des für die jeweilige Vertragsart typischen „Durchschnittskunden“ ist. Zu beachten ist weiters, dass sich der von den Parteien vereinbarte Nutzungsvertrag gerade nicht im pauschalen Hinweis auf die Anwendung eines bestimmten Gesetzes beschränkt. Vielmehr wird in den Vertragspunkten 1. bis 3. das monatliche Nutzungsentgelt in allen seinen Nutzungsentgeltkomponenten, darunter der „Baurechtszins“, ausdrücklich und übersichtlich aufgegliedert, es wird dabei auf § 14 WGG verwiesen und ausdrücklich angeführt, dass „ein Nutzungsentgelt (vereinbart wird), welches den Bestimmungen des WGG nach dem Kostendeckungsprinzip entspricht“. In der damit klar verwiesenen Bestimmung des § 14 WGG ist betreffend die ausgewiesene Nutzungsentgeltkomponente „Baurechtszins“ (Z 4) für den evident hier vorliegenden Fall der Einräumung eines Baurechtes, „der jeweils zu entrichtende Bauzins“ ausgewiesen. Dass damit eine der Änderung des Bauzinses entsprechende Entgeltsadaptierung gemeint ist, liegt iZm dem ebenfalls angesprochenen Kostendeckungsprinzip auf der Hand. Für jeden vernünftig denkenden „Durchschnittskunden“ folgt aus dem weithin bekannten gemeinnützigkeitsrechtlichen Kostendeckungsprinzip als Grundsatz, dass das von der GBV von ihren Nutzungsberechtigten vorzuschreibende Entgelt jeweils ihren eigenen Aufwendungen für die Bewirtschaftung ihrer Baulichkeiten entsprechen muss. Genau dieser selbstverständliche Grundsatz wird mit der hier getroffenen vertraglichen Regelung transparent vermittelt. Ein Verstoß gegen § 6 Abs 3 KSchG liegt daher nach Ansicht des Senats nicht vor und der Überprüfungsantrag wurde daher mit Recht abgewiesen.
 
Der Anregung der Antragstellerin auf Einleitung eines Gesetzesprüfungsverfahrens ist nicht zu folgen. Die Regelung des § 14 Abs 1 (insbesondere Z 4) WGG ist nach Ansicht des erkennenden Senats keine verfassungsrechtlich bedenkliche Überschreitung des dem Gesetzgeber im Rahmen der Wohnungspolitik zustehenden Gestaltungsspielraums.