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Es ist Sinn und Zweck der nach dem WEG 2002 unbeschränkbaren Formalvollmacht des Hausverwalters, dass dieser, wenn er im Geschäftsverkehr in dieser Eigenschaft auftritt, für die Eigentümergemeinschaft der betroffenen Liegenschaft handelt und nicht als für das konkrete, der Verwaltung der Liegenschaft zuzuordnende, Geschäft eigens rechtsgeschäftlich nur von einzelnen Miteigentümern Bevollmächtigter

 
GZ 5 Ob 173/16a, 22.11.2016
 
OGH: Die Nebenintervenientin war als nach § 19 WEG 2002 bestellte Verwalterin der Liegenschaft zufolge § 20 Abs 1 Satz 2 WEG 2002 im Außenverhältnis gegenüber Dritten befugt, die Eigentümergemeinschaft in allen Angelegenheiten der ordentlichen oder außerordentlichen Verwaltung zu vertreten. Ihre Vertretungshandlungen als infolge § 18 Abs 3 Z 1 lit a WEG 2002 primäres Handlungsorgan in diesen Angelegenheiten sind der Eigentümergemeinschaft zuzurechnen. In Ihrer Eigenschaft als Hausverwalterin war sie nicht befugt, nur einzelne Mitglieder der Eigentümergemeinschaft zu vertreten.
 
Zufolge § 28 Abs 1 Z 1 WEG 2002 gehört zu den Angelegenheiten der ordentlichen Verwaltung die ordnungsgemäße Erhaltung der allgemeinen Teile der Liegenschaft iSd § 3 MRG einschließlich baulicher Veränderungen, die über den Erhaltungszweck nicht hinausgehen. Maßnahmen der ordentlichen Verwaltung kann der Verwalter eigenständig auch ohne Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft setzen, solange kein gegenteiliger Mehrheitsbeschluss vorliegt. Über Veränderungen an den allgemeinen Teilen der Liegenschaft, die über die in § 28 genannten Angelegenheiten hinausgehen, wie etwa nützliche Verbesserungen oder sonstige über die Erhaltung hinausgehende bauliche Veränderungen entscheidet nach § 29 Abs 1 Satz 1 WEG 2002 die Mehrheit der Wohnungseigentümer. In diesen Angelegenheiten der außerordentlichen Verwaltung bedarf das Handeln des Verwalters eines Mehrheitsbeschlusses.
 
Diese Beschränkung der Vertretungsbefugnis eines Hausverwalters betrifft nach LuRsp jedoch nur das Innenverhältnis und kann die Wirksamkeit einer im Rahmen der Verwaltung vorgenommenen Vertretungshandlung nach außen nicht beseitigen. Es ist daher – von hier nicht vorliegenden Ausnahmen abgesehen – irrelevant, ob die Sanierungsarbeiten zur außerordentlichen Verwaltung gehörten und die Nebenintervenientin bei der Erteilung des Auftrags an das klagende Bauunternehmen pflichtwidrig ohne einen im Rahmen der außerordentlichen Verwaltung notwendigen und wirksamen Mehrheitsbeschluss handelte.
 
Der Hausverwalter muss seine Vertretungsbefugnis für eine bestimmte Eigentümergemeinschaft nach allgemeinem Zivilrecht dem Dritten gegenüber hinreichend offenlegen, um ein Eigengeschäft zu vermeiden. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts hat die Nebenintervenientin ihr Handeln als Vertreterin der Eigentümergemeinschaft (und nicht der „Vermietergemeinschaft“) der klagenden Partei ausreichend offengelegt.
 
Nach den Feststellungen der Vorinstanzen wurde bei den Besprechungen, die ein Mitarbeiter der Hausverwalterin führte, die Rolle des Vertragspartners nicht näher geklärt. Im von beiden Seiten unterfertigten Schlussbrief wird jedoch als Auftraggeber die MEG ***** Straße ***** (Liegenschaftsadresse), vertreten durch Hausverwaltung R***** S*****, bezeichnet. Das verwendete Kürzel „MEG“ kann nach dem allgemeinen Sprachgebrauch im Geschäftsverkehr als Abkürzung für Miteigentümergemeinschaft verstanden werden. Es schadet nicht, dass dieser Begriff nicht identisch mit dem Gesetzesbegriff des WEG 2002 „Eigentümergemeinschaft“ ist. Aus den Feststellungen ergibt sich kein Anhaltspunkt für das Wissen des Vertragspartners von den Gepflogenheiten der Hausverwalterin, im Rahmen der Verwaltung zwischen Eigentümergemeinschaft und „Vermietergemeinschaft“ mit separater Kontoführung und Umsatzsteuerverrechnung zu unterscheiden.
 
Der Offenlegungsgrundsatz verlangt nicht, den Namen des Vertretenen zu nennen. Es genügt nach der Rsp, wenn sich der Vertragspartner jederzeit danach erkundigen oder darüber informieren kann. Bei der Vergabe von Sanierungsarbeiten auch an allgemeinen Teilen der Liegenschaft (hier Dach, Fenster und Eingangstüren) durch eine von einer Hausverwaltung vertretene, mittels Angabe der Liegenschaftsadresse identifizierte MEG (Miteigentümergemeinschaft), kann der Dritte davon ausgehen, dass der Hausverwalter den Vertrag entweder im Namen aller Miteigentümer einer ausschließlich im schlichten Miteigentum stehenden Liegenschaft oder – wie hier nach Begründung von Wohnungseigentum – als primäres Handlungsorgan der Eigentümergemeinschaft in deren Namen schließt. Es ist Sinn und Zweck der nach dem WEG 2002 unbeschränkbaren Formalvollmacht des Hausverwalters, dass dieser, wenn er im Geschäftsverkehr in dieser Eigenschaft auftritt, für die Eigentümergemeinschaft der betroffenen Liegenschaft handelt und nicht als für das konkrete, der Verwaltung der Liegenschaft zuzuordnende, Geschäft eigens rechtsgeschäftlich nur von einzelnen Miteigentümern Bevollmächtigter. Mangels Kenntnis von der Existenz der „Vermietergemeinschaft“ ist auch die Annahme nicht gerechtfertigt, es wäre der klagenden Partei offensichtlich gleichgültig gewesen, mit wem sie kontrahiere, der Eigentümergemeinschaft oder der „Vermietergemeinschaft“ (mangels deren Rechtspersönlichkeit: den einzelnen Mitgliedern). Der Vertretene wurde somit ausreichend offengelegt: Es handelt sich um die Eigentümergemeinschaft als nach § 18 Abs 1 WEG 2002 beschränkt rechtsfähiges Subjekt.
 
Ein pflichtwidriges Verhalten der Hausverwalterin, welche die Sanierungsarbeiten ohne (allenfalls) notwendigen Mehrheitsbeschluss vergeben hat, könnte nur dann zur Unwirksamkeit der Vertretungshandlung führen, wenn der klagenden Partei diese Pflichtwidrigkeit bekannt oder offenkundig erkennbar gewesen wäre. Damit der durch die Unbeschränkbarkeit der Vertretung angestrebte Verkehrsschutz nicht zunichte gemacht wird, dürfen die Sorgfaltspflichten an den dritten Vertragspartner aber nicht überspannt werden. Die klagende Partei war daher nicht verpflichtet zu überprüfen, ob die Sanierungsarbeiten als Maßnahmen der außerordentlichen Verwaltung zu qualifizieren waren und sie durch einen Beschluss der Wohnungseigentümer gedeckt waren.