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Bei Vorschreibung eines einmaligen Beitrags zur Rücklage zwecks Finanzierung eines bestimmten Erhaltungsaufwands („Sonderumlage“) ist derjenige Mit- und Wohnungseigentümer zahlungspflichtig, der zum Zeitpunkt der Fälligkeit im Grundbuch als Eigentümer eingetragen ist; eine solche Vorauszahlung wird mangels anderslautender Vereinbarung zufolge § 32 Abs 9 WEG 2002 grundsätzlich am 5. des Monats fällig, soferne sie noch vor diesem Termin vorgeschrieben wurde; die Sonderumlage wurde der Beklagten am 10. 5. 2012 vorgeschrieben; die Vorschreibung wurde daher am 5. 6. 2012 fällig; zu diesem Zeitpunkt war die Beklagte noch nicht im Grundbuch als Mit- und Wohnungseigentümerin eingetragen, weshalb nicht sie, sondern ihre Rechtsvorgängerin zahlungspflichtig ist

 
GZ 5 Ob 175/16w, 25.10.2016
 
OGH: Obwohl der primäre Zweck der Rücklage nach dem Gesetzeswortlaut (§ 31 Abs 1 Satz 1 WEG 2002) in der Vorsorge für künftige Aufwendungen liegt, nimmt die Rsp eine Leistung in die Rücklage auch bei Bevorschussung eines bestimmten Erhaltungsaufwands (hier: veranschlagte Kosten für eine notwendige Fassadensanierung) an. Die im Mai 2012 von der Beklagten geforderte Einmalzahlung ist somit ein Beitrag zur Rücklage.
 
Die Kompetenz des Verwalters zur Festsetzung der Höhe dieser Einmalzahlung in die Rücklage bestand solange, als ihm die Mehrheit der Wohnungseigentümer durch Beschluss in einer Eigentümerversammlung oder im Umlaufweg keine gegenteilige Weisung erteilt hat. Die vom Verwalter vorgeschriebenen Akontozahlungen waren für die Mit- und Wohnungseigentümer bindend.
 
Schuldner der vorgeschriebenen Beiträge zur Deckung der Liegenschaftsaufwendungen einschließlich der Beiträge zur Rücklage ist nach LuRsp immer derjenige Mit- und Wohnungseigentümer, der im Zeitpunkt der Fälligkeit der Beitragsschuld im Grundbuch als Eigentümer des entsprechenden Anteils eingetragen ist bzw war.
 
Nach § 32 Abs 9 WEG 2002 sind mangels anderslautender Vereinbarungen die dem Wohnungseigentümern vorgeschriebenen Vorauszahlungen auf die Aufwendungen für die Liegenschaft am 5. eines jeden Kalendermonats fällig. Aufwendungen für die Liegenschaft erfassen auch die Beiträge zur Rücklage (§ 32 Abs 1 Satz 1 WEG 2002).
 
Die Revisionswerberin will diese Fälligkeitsregelung nur auf monatliche vorgeschriebene Wohnbeiträge (Akontovorschreibungen) angewendet wissen, nicht jedoch auf eine als Beitrag zur Rücklage geforderte Einmalzahlungen. Es hätte ansonsten der Hausverwalter in der Hand, durch Art und Zeitpunkt der Vorschreibung die Fälligkeit gegenüber einem bestimmten Wohnungseigentümer eintreten zu lassen. Würde man dem Hausverwalter dieses Machtinstrumentarium geben, wäre die Fälligkeitsregelung insofern auch nicht sachgerecht, zumal dann die Verkäuferin für ein in der Zukunft liegendes Sanierungsvorhaben belastet worden wäre, welches aber ausschließlich der beklagten Partei als künftige Wohnungseigentümerin zugute komme.
 
Diese gefürchtete Machtkonzentration in der Hand des Verwalters beruht auf dem Umstand, dass die Festsetzung der Höhe der Rücklage sowie die Modalitäten der Einhebung zu seinem Aufgabenbereich gehören. Dass nur der Beklagten diese Einmalzahlung im Mai 2012 vorgeschrieben worden wäre, den anderen Wohnungseigentümern jedoch zu anderen Zeitpunkten, und darin eine unsachliche Differenzierung gelegen wäre, behauptet die Revisionswerberin nicht. Die in der Revision gewünschte Differenzierung danach, welchem Wohnungseigentümer die mittels einmaliger Sondervorschreibung zur Rücklage finanzierten Aufwendungen auf die Liegenschaft zugute kommen, widerspricht dem Grundsatz, dass vom Verwalter vorgeschriebene Beiträge für den Wohnungseigentümer bindend sind, um die Finanzierung der gesamten Wohnungseigentumsanlage zu gewährleisten und im Interesse aller Wohnungseigentümer Liquiditätsengpässe bei der Bestreitung der Liegenschaftsaufwendungen zu vermeiden. Es kann sich zudem auch jene Variante, in der Beiträge zur Rücklage monatlich vorgeschrieben werden, so auswirken, dass ein Wohnungseigentümer, der durch seine monatlichen Beiträge zur Rücklage Sanierungsarbeiten mitfinanziert hat, von der Sanierung nicht mehr profitiert, weil er seine Anteile vor Beginn bzw Abschluss der Arbeiten verkauft.
 
Bei Vorschreibung eines einmaligen Beitrags zur Rücklage zwecks Finanzierung eines bestimmten Erhaltungsaufwands („Sonderumlage“) ist derjenige Mit- und Wohnungseigentümer zahlungspflichtig, der zum Zeitpunkt der Fälligkeit im Grundbuch als Eigentümer eingetragen ist. Eine solche Vorauszahlung wird mangels anderslautender Vereinbarung zufolge § 32 Abs 9 WEG 2002 grundsätzlich am 5. des Monats fällig, soferne sie noch vor diesem Termin vorgeschrieben wurde. Die Sonderumlage wurde der Beklagten am 10. 5. 2012 vorgeschrieben. Die Vorschreibung wurde daher am 5. 6. 2012 fällig. Zu diesem Zeitpunkt war die Beklagte noch nicht im Grundbuch als Mit- und Wohnungseigentümerin eingetragen, weshalb nicht sie, sondern ihre Rechtsvorgängerin zahlungspflichtig ist.