Home

Die Legitimation, gem § 6 Abs 2 MRG die Herausgabe der Mietzinsreserven an den bestellten Verwalter zu beantragen, steht (auch) jedem Hauptmieter zu; die auf § 6 Abs 2 MRG beruhende Anordnung, die Mietzinsreserven an den bestellten Verwalter herauszugeben, muss nicht auf jenen Betrag beschränkt werden, der zur Durchführung der aufgetragenen Erhaltungsarbeiten (voraussichtlich) erforderlich ist

 
GZ 5 Ob 113/16b, 22.11.2016
 
OGH: Gem § 6 Abs 2 MRG ist dem Verwalter „auf Antrag“ auch die Befugnis zur Verwaltung der in den vorausgegangenen zehn Kalenderjahren erzielten Mietzinsreserven zu erteilen und demjenigen, der über diese Mietzinsreserven verfügt, aufzutragen, diese binnen 14 Tagen bei Exekution an den bestellten Verwalter herauszugeben. Die Formulierung „auf Antrag“ deckt sich mit jener in § 6 Abs 1 MRG, bei der die Antragslegitimation der Mieter unzweifelhaft ist. Dementsprechend gehen Würth und T. Hausmann/Riss übereinstimmend und zutreffend davon aus, dass dem Verwalter die Befugnis zur Verwaltung auch der Mietzinsreserven „über Antrag des Verwalters oder einer Partei im Verfahren“ zu erteilen ist. Diese Rechtsansicht, nach der aus § 6 Abs 2 MRG (auch) die Legitimation eines Hauptmieters zum Antrag auf Herausgabe der Mietzinsreserven folgt, steht im Einklang mit den ErläutRV zur Stammfassung des Gesetzes (425 BlgNR 15. GP 37), wonach mit den Regeln über die Zwangsverwaltung „den Mietern eines Miethauses ein psychologisch adäquates und effektives Instrument geboten werden soll, auf die zur Sicherung ihrer Wohnraumversorgung gebotene Erhaltung des Miethauses mit Erfolg zu dringen“. Die gegenteilige Ansicht der Antragsgegnerin, wonach nur der bestellte Verwalter berechtigt sein soll, die Einräumung der Befugnis zur Verwaltung der in den vorausgegangenen zehn Kalenderjahren erzielten Mietzinsreserven zu beantragen, entbehrt einer plausiblen Begründung und wird daher vom erkennenden Senat nicht geteilt.
 
Die Antragsgegnerin behauptet letztlich noch, dass ihr nicht die Herausgabe der gesamten (nicht verbrauchten) Mietzinsreserven, sondern nur jenes Teils aufgetragen werden dürfe, der zur Finanzierung der aufgetragenen Erhaltungsarbeiten notwendig sei. Dieser auch von Würth und T. Hausmann/Riss ohne Begründung vertretenen Ansicht ist ebenfalls nicht zu folgen:
 
Zunächst fehlt schon im Gesetzeswortlaut jeglicher Hinweis iSd von der Antragsgegnerin gewünschten Beschränkung der Herausgabepflicht auf die zur Durchführung der aufgetragenen Erhaltungsarbeiten (voraussichtlich) erforderlichen Kosten. Eine solche Beschränkung ist aber auch unter dem Gesichtspunkt der dem nach § 6 Abs 2 MRG bestellten Verwalter obliegenden Aufgaben nicht geboten. Der Zwangsverwalter ist ab Übergabe der Liegenschaft befugt, alle Rechtshandlungen vorzunehmen, die zur Durchführung der Zwangsverwaltung erforderlich sind. Das Ziel der Zwangsverwaltung ist zwar die Durchführung der im Sachbeschluss aufgetragenen Arbeiten. Der bestellte Zwangsverwalter übernimmt aber auch die übrige Verwaltung des Hauses. Im Hinblick auf diesen Aufgabenumfang des bestellten Verwalters besteht auch kein Anlass, die Pflicht des Vermieters (Eigentümers der Liegenschaft) zur Herausgabe der Mietzinsreserven betraglich auf die (voraussichtlichen) Kosten für die Durchführung der aufgetragenen Erhaltungsarbeiten zu beschränken.
 
Zu diesen (voraussichtlichen) Kosten für die Durchführung der aufgetragenen Erhaltungsarbeiten liegt überdies nur eine „überschlagsmäßige“ Kostenschätzung vor, in der ausdrücklich darauf hingewiesen wird, dass bei Feststellung weitergehender Schäden an der Tragkonstruktion und der Fundamente mit einer Kostenüberschreitung gerechnet werden muss. Es steht daher auch in tatsächlicher Hinsicht nicht fest, dass das von der Antragsgegnerin behauptete „krasse Missverhältnis“ zwischen den Kosten der vom bestellten Verwalter zu veranlassenden Arbeiten und dem von der Antragsgegnerin herauszugebenden Betrag vorliegt.