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Ein Nachmieter kann einen Antrag auf Übertragung in das Wohnungseigentum nur nach § 15c lit a Z 2 iVm § 15e Abs 1 lit b WGG stellen

 
GZ 5 Ob 177/16i, 25.10.2016
 
OGH: Gem § 39 Abs 21a WGG idF der WRN 2002 wird dem Mieter in allen Fällen der Einhebung eines Baukostenbeitrags in den ersten 3 bzw 5 Jahren ein Anspruch auf Übertragung in das Wohnungseigentum nach § 15c lit a Z 1 WGG eingeräumt, wenn sein Mietobjekt nach dem 31.12.1993 gefördert wurde. Es werden daher auch Altfälle erfasst, in denen ein Anspruch des Mieters auf Wohnungseigentumsbegründung nach der, ausschließlich auf Baukostenbeiträge abstellenden Rechtslage des 3. WÄG bzw der WRN 1999 entstehen konnte. Die damalige Rechtslage kannte keine Unterscheidung zwischen Erst- und Nachmieter, weil § 15b die Antragstellung nach einer Mietdauer von insgesamt 10 Jahren zuließ und sich der Nachmieter die Vormietzeiten anrechnen lassen konnte.
 
§ 15c lit a WGG regelt die Anspruchsberechtigung iS einer Option des Mieters unabhängig von einem Angebot der Bauvereinigung, die nach der Übergangsbestimmung rückwirkend mit 1.7.2000 in Kraft getreten ist. Hier wurde erstmals zwischen „erstmaliger“ (Z 1) und „späterer Überlassung“ (Z 2) differenziert. Der Wunsch des Gesetzgebers nach Vereinfachung durch primäre Klarstellung der anspruchsberechtigten Person erklärt die Differenzierung danach, wem der Anspruch zusteht: Dem Erstmieter nach Z 1, dem Folgemieter hingegen nach Z 2. Der Wortlaut stellt klar darauf ab, ob der Finanzierungsbeitrag des Mieters aus Anlass der erstmaligen oder einer späteren Überlassung eingehoben wird.
 
§ 15c lit a WGG enthält als objektive Voraussetzung sowohl für den Fall der Z 1 als auch jenen der Z 2 ua, dass neben dem Entgelt nach dem 30.6.2000 ein (zu valorisierender) Einmalbetrag im Ausmaß von mehr als 50 EUR/m2 Nutzfläche eingehoben wurde. Der Anspruch auf eine Kaufoption wird also an eine erhebliche Eigenleistung des Mieters in Form des Finanzierungsbeitrags geknüpft. Der die Kaufoption in Anspruch nehmende Mieter sollte nach den Vorstellungen des Gesetzgebers offenbar von seinen Leistungen profitieren und nicht von denen seiner Vorgänger. Es ist unter diesem Aspekt nicht sachgerecht, dass sich ein Nachmieter die Vertragszeiten seiner Vorgänger anrechnen lassen kann. Ein Nachmieter kann einen Antrag auf Übertragung in das Wohnungseigentum nur nach § 15c lit a Z 2 iVm § 15e Abs 1 lit b WGG stellen.