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Im Geltungsbereich des MRG kann eine Teilkündigung nicht nur auf Eigenbedarf, sondern auch auf jeden anderen Kündigungsgrund nach § 30 MRG gestützt werden

 
GZ 5 Ob 34/16k, 29.09.2016
 
OGH: Das MRG gilt (ua) für die Miete von Wohnungen, einzelnen Wohnungsteilen oder Geschäftsräumlichkeiten aller Art samt den etwa mitgemieteten (§ 1091 ABGB) Haus- oder Grundflächen (wie im Besonderen Hausgärten, Abstell-, Lade- oder Parkflächen). „Mitgemietet“ unterliegen daher auch für sich allein nicht unter das MRG fallende Objekte (Garagen, Flächen, Einrichtungsgegenstände) den gleichen Regelungen des MRG wie die Hauptsache. Bilden mehrere in Bestand gegebene Sachen eine einheitliche Bestandsache (einheitlicher Bestandvertrag), erstreckt sich der besondere Kündigungsschutz für den Hauptgegenstand des Bestandvertrags auch auf dessen Nebengegenstand. Eine iSd § 1 Abs 1 MRG mitgemietete Garage unterliegt daher dem Kündigungsschutz des MRG.
 
Für die Kündigung derartiger Nebengegenstände, gilt § 31 Abs 5 MRG: Danach sind die Bestimmungen für eine Teilkündigung nach § 31 Abs 1 MRG sinngemäß anzuwenden, wenn der Vermieter, der den Mietgegenstand mit Einrichtungsgegenständen vermietet hat, die Einrichtungsgegenstände oder einzelne von ihnen dringend benötigt, desgleichen für Nebenräume, wie Keller- oder Dachbodenräume, oder Nebenflächen, wie Terrassen, Hausgärten, Abstell- oder Ladeflächen, die mit einer Wohnung, einem Wohnraum oder einer sonstigen Räumlichkeit mitvermietet worden sind. Trotz der scheinbaren Einschränkung durch den Gesetzeswortlaut ist unbestritten, dass eine Teilkündigung nicht nur auf Eigenbedarf, sondern auch auf jeden anderen Kündigungsgrund gestützt werden kann. Die Teilkündigung setzt also entweder einen Kündigungsgrund nach § 30 MRG oder dringenden Eigenbedarf des Vermieters iSd § 31 Abs 1 MRG voraus.
 
Das Vorliegen von Eigenbedarf iSd § 31 Abs 1 MRG ist grundsätzlich im selben, strengen Sinn wie bei den Eigenbedarfstatbeständen des § 30 Z 8 und Z 9 MRG zu prüfen. Die von der Rsp entwickelten Kriterien für die Qualifikation eines Bedarfs als dringend sind in Bezug auf eine Garage sinngemäß anzuwenden. Der Vermieter muss die vermietete Garage zur Erfüllung seiner Zwecke dringend benötigen. Weiters muss die unabweisliche Notwendigkeit bestehen, den derzeitigen Zustand sobald als möglich zu beheben, und dies nur durch Aufkündigung des Bestandverhältnisses erreicht werden können.