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Ein Veräußerungs- und Belastungsverbot, das in einem echten Vertrag zugunsten Dritter vereinbart wurde, kann ohne in grundbuchsfähiger Form vorliegende Annahmeerklärung des Begünstigten einverleibt werden

 
GZ 5 Ob 53/16d, 25.08.2016
 
OGH: Nach jüngerer Rsp und überwiegender Lehre muss die ein Veräußerungs- und Belastungsverbot nach § 364c ABGB einräumende Grundbuchsurkunde keinen Rechtsgrund iSd § 26 Abs 2 GBG oder ein Motiv enthalten.
 
Das Rekursgericht folgert aus dem Charakter eines Veräußerungs- und Belastungsverbots, dass dessen Einräumung durch Vertrag zugunsten Dritter iSd § 881 ABGB nicht in Betracht komme. Wenn ein Vertrag keinen Rechtsgrund enthalte, so könne auch nicht gesagt werden, das Verbot begünstige als obligatorisches Rechtsverhältnis überwiegend den Dritten. Dieser habe auch keine Möglichkeit, iSd § 881 Abs 2 ABGB Erfüllung zu fordern. Der erkennende Senat teilt diese Auffassung nicht.
 
Ein echter Vertrag zugunsten Dritter liegt vor, wenn aufgrund einer Vereinbarung ein an dieser nicht beteiligter Dritter nicht nur Leistungsempfänger – in diesem Fall liegt ein sog unechter Vertrag zugunsten Dritter vor –, sondern Forderungsberechtigter sein soll. Ob ein Forderungsrecht des Dritten entsteht, ist zufolge § 881 Abs 2 Satz 1 ABGB aus der Vereinbarung und nach Natur und Zweck des Vertrags zu beurteilen. Nach der Zweifelsregelung des § 881 Abs 2 Satz 1 ABGB liegt ein echter Vertrag zugunsten Dritter dann vor, wenn die Leistung hauptsächlich ihm zum Vorteil gereichen soll.
 
Durch die Vereinbarung eines Veräußerungs- und Belastungsverbots zugunsten eines Dritten erwirbt dieser zwar nicht unmittelbar ein Recht auf eine Leistung iSe positiven Tuns des Liegenschaftseigentümers (Verbotsbelastenden), wie dies etwa bei der Belastung einer Liegenschaft mit der Haftung für idR wiederkehrende und positive Leistungen iSe Reallast der Fall ist. Das Veräußerungs- und Belastungsverbot ist dennoch grundsätzlich ein obligatorisches Rechtsverhältnis, das zur Unterlassung einer Verfügung verpflichtet und dessen Übertretung nach allgemeinen Regeln schadenersatzpflichtig macht. Das Forderungsrecht des Berechtigten besteht also in einem Unterlassungsanspruch.
 
Der OGH hat in der Entscheidung 1 Ob 195/03p die Vereinbarung eines – im Zweifel ein Belastungsverbot umfassenden – Veräußerungsverbots im Scheidungsvergleich der Eltern zugunsten der gemeinsamen Kinder (um die Liegenschaft als Erbteil für diese zu erhalten) als echten Vertrag zugunsten Dritter angesehen.
 
Ein Veräußerungs- und Belastungsverbot nach § 364c ABGB kann somit durch einen echten Vertrag zugunsten Dritter eingeräumt werden. Die Prüfung, ob ein solcher vorliegt, hat im Grundbuchsverfahren ausschließlich aufgrund der Titelurkunde zu erfolgen.
 
Die vorliegende Grundbuchsurkunde regelt Schenkungen im Familienkreis. Der Vater der Antragstellerin schenkte ihr und ihrer Schwester jeweils ein Grundstück. Beide Geschenknehmerinnen räumten – bezogen auf ihr Grundstück – nicht nur dem Geschenkgeber, sondern ihrer Mutter (Ehegattin des Geschenkgebers) ein grundbücherliches sicherzustellendes Veräußerungs- und Belastungsverbot iSd § 364c ABGB ein. Das ausdrückliche „Verlangen“ nach einer Begünstigung auch der Mutter der Geschenknehmerinnen, die nicht Vertragspartei war, begründet kein, einen echten Vertrag zugunsten Dritter ausschließendes Eigeninteresse der Vertragspartei. Das Veräußerungs- und Belastungsverbot begünstigt nämlich als höchstpersönliches Recht die Mutter als zweite Verbotsberechtigte, die unabhängig von dem anderen Berechtigten (der Vertragspartei) eigene Rechte aus der Vereinbarung erwirbt.
 
Der begünstigte Dritte muss sich das Recht nicht aufdrängen lassen. Er kann den Rechtserwerb nach § 882 Abs 1 ABGB mit rückwirkender Kraft zurückweisen. Aufgrund dieser Beschränkung des Begünstigten auf sein Zurückweisungsrecht ist er nach Rsp des OGH und wohl überwiegender Meinung im Schrifttum weder Partei des Titelgeschäfts iSd § 26 GBG noch Partei iSd § 31 Abs 1 GBG, weshalb seine beglaubigte Unterschrift auf der Titelurkunde (einer Zustimmungs- und Annahmeerklärung) nicht notwendig ist. Der OGH hat bereits der Lehrmeinung Hofmeisters folgend klargestellt, dass nur mit echtem Vertrag zugunsten Dritter eingeräumte Rechte ohne in grundbuchsfähiger Form vorliegende Einwilligungserklärung des Begünstigten verbüchert werden dürfen. Ein solcher Vertrag liegt hier vor.
 
Die Befürchtung des Rekursgerichts vor missbräuchlich mit Vertrag zugunsten Dritter eingeräumten Belastungs- und Veräußerungsverboten hat ihre Berechtigung. Solche Verbote könnten aber – iZm der Verletzung von Gläubigerinteressen missbräuchlich – genauso nur zwischen den Parteien vereinbart werden.
 
Ein einverleibtes Vorkaufsrecht bildet grundsätzlich ein Eintragungshindernis: Das Grundbuchsgericht darf die Einverleibung des Eigentumsrecht an der betroffenen Liegenschaft nur bewilligen, wenn kein Vorkaufsfall vorliegt oder der Vorkaufsberechtigte zustimmt oder der urkundliche Nachweis erbracht wird, dass die Liegenschaft dem Vorkaufsberechtigten zum Kauf angeboten wurde und dieser von seinem Recht nicht Gebrauch machte. Eine ähnliche – um das Belastungsverbot erweiterte – Beschränkung der Verfügungsbefugnis eines Liegenschaftseigentümers bewirkt das im Grundbuch eingetragene Veräußerungs- und Belastungsverbot nach § 364c ABGB, sofern es zwischen den im Satz 2 dieser Bestimmung genannten Personen vereinbart wurde. Der OGH hat die Verbücherung eines mit Vertrag zugunsten Dritter eingeräumten Vorkaufsrechts, das ohne Beschränkung auf einen bestimmten Personenkreis vereinbart werden kann, auch bereits zugelassen und dabei keine Bedenken iSv Rechtsunsicherheit oder missbräuchlicher Verwendung dieses Rechtsinstituts geäußert.
 
Ergebnis: Ein Veräußerungs- und Belastungsverbot, das in einem echten Vertrag zugunsten Dritter vereinbart wurde, kann ohne in grundbuchsfähiger Form vorliegende Annahmeerklärung des Begünstigten einverleibt werden. Das in § 364c Satz 2 ABGB geforderte Angehörigenverhältnis wurde durch Vorlage der Geburtsurkunde nachgewiesen. Das Grundbuchsgesuch ist somit zu bewilligen.