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Der Anspruch eines Wohnungseigentümers auf Legung einer ordentlichen und richtigen Abrechnung (§ 20 Abs 3 WEG 2002) gegen den Verwalter ist nach § 52 Abs 1 Z 6 WEG 2002 in das wohnungseigentumsrechtliche Außerstreitverfahren verwiesen, das die Vorschaltung der Schlichtungsstelle nur für die Nutzwert(neu)festsetzung vorsieht (§ 52 Abs 3 WEG 2002); § 25 Abs 2 HeizKG ordnet hingegen an, dass in den im Abs 1 genannten Angelegenheiten das Gericht im Verfahren Außerstreitsachen entscheidet und (soweit hier relevant) § 39 MRG sinngemäß anzuwenden ist; nach dieser Bestimmung müsste einem Verfahren auf Überprüfung der inhaltlichen Richtigkeit der Abrechnung (§ 25 Abs 1 Z 8a HeizKG) die Schlichtungsstelle zwingend vorgeschaltet werden

 
GZ 5 Ob 82/16v, 11.07.2016
 
OGH: Nach § 20 Abs 3 WEG 2002 hat der Verwalter den Wohnungseigentümern nach den Regelungen des § 34 eine ordentliche und richtige Abrechnung sowie gegebenenfalls nach den Regelungen des HeizKG die Abrechnung über die Heiz- und Warmwasserkosten zu legen.
 
Nach der Rechtslage vor der WRN 2009 BGBl I 2009/25 war ein Antrag auf Überprüfung der Heizkostenabrechnung auf ihre inhaltliche Richtigkeit im außerstreitigen Verfahren nach § 25 Abs 1 HeizKG nicht zulässig. Nur ein Antrag auf Legung einer entsprechenden Abrechnung war nach § 25 Abs 1 Z 8 HeizKG in das außerstreitige Verfahren nach diesem Gesetz verwiesen. Seit Inkrafttreten des § 25 Abs 1 Z 8a HeizKG mit 1. 4. 2009 ist die materiell-rechtlich schon immer geschuldete Verpflichtung zur Legung einer inhaltlich richtigen Abrechnung (§§ 17–20, § 22 HeizKG) im außerstreitigen Verfahren nach diesem Gesetz durchzusetzen.
 
Der Anspruch eines Wohnungseigentümers auf Legung einer ordentlichen und richtigen Abrechnung (§ 20 Abs 3 WEG 2002) gegen den Verwalter ist nach § 52 Abs 1 Z 6 WEG 2002 in das wohnungseigentumsrechtliche Außerstreitverfahren verwiesen, das die Vorschaltung der Schlichtungsstelle nur für die Nutzwert(neu)festsetzung vorsieht (§ 52 Abs 3 WEG 2002). § 25 Abs 2 HeizKG ordnet hingegen an, dass in den im Abs 1 genannten Angelegenheiten das Gericht im Verfahren Außerstreitsachen entscheidet und (soweit hier relevant) § 39 MRG sinngemäß anzuwenden ist. Nach dieser Bestimmung müsste einem Verfahren auf Überprüfung der inhaltlichen Richtigkeit der Abrechnung (§ 25 Abs 1 Z 8a HeizKG) die Schlichtungsstelle zwingend vorgeschaltet werden.
 
Der in § 3 Abs 1 HeizKG grundsätzlich definierte Geltungsbereich dieses Gesetzes wird durch die Begriffsbestimmungen des § 2 präzisiert.
 
Nach § 2 Z 3 HeizKG ist derjenige Wärmeabgeber, der a) eine gemeinsame Wärmeversorgungsanlage im eigenen Namen betreibt und Wärme unmittelbar an die Wärmeabnehmer weitergibt oder b) Wärme vom Erzeuger übernimmt und im eigenen Namen an die Wärmeabnehmer weitergibt. Ein Wohnungseigentümer ist nach § 2 Z 4 lit c Wärmeabnehmer, wenn er ein mit Wärme versorgtes Nutzungsobjekt iSd Z 5 nutzt. Grundvoraussetzung für die Qualifikation als Nutzungsobjekt ist nach § 2 Z 5 dessen Versorgung mit Wärme.
 
Rechnungslegungspflichtig ist nach § 17 Abs 1 Satz 1 HeizKG der Wärmeabgeber. Nach der Rsp trifft ungeachtet der Eigenschaft einer Eigentümergemeinschaft als Wärmeabgeberin iSd § 2 Z 3 HeizKG auch im Anwendungsbereich dieses Gesetzes den Verwalter die Abrechnungspflicht. Diese richtet sich dann inhaltlich ausschließlich nach den Regelungen des HeizKG. Der Inhalt der Rechnungslegungspflicht, also wann wem gegenüber und wie Rechnung zu legen ist, wird in den §§ 17 bis 19 HeizKG umschrieben. Nach den Vorstellungen des Gesetzgebers sollen für die Abrechnung durch den Verwalter die Standards des HeizKG eingehalten werden.
 
Die Parteistellung im außerstreitigen Verfahren nach dem HeizKG regelt dessen § 25 Abs 3: Anträge in den in Abs 1 genannten Angelegenheiten können nach Satz 1 sowohl von jedem Wärmeabnehmer als auch vom Wärmeabgeber gestellt werden. In den Verfahren nach Abs 1 sind auch der Verwalter des Gebäudes und das mit der Wärmeabrechnung beauftragte Unternehmen, in den Verfahren nach Abs 1 Z 1, 4 und 5 auch ein gewerbsmäßiger Wärmeerzeuger iSd § 4 Abs 2 Z 2 von Amts wegen beizuziehen (§ 25 Abs 3 Satz 2). Wenn an einem Nutzungsobjekt Wohnungseigentum begründet ist, kommt dem Verwalter in den Verfahren nach Abs 1 Z 8 auch Parteistellung zu (§ 25 Abs 3 Satz 3).
 
Die Antragstellerin bemängelt im vorliegenden Fall die Richtigkeit der Abrechnung des Verwalters über die Heiz- und Warmwasserkosten mit dem Argument, dass ihre nicht an die gemeinsame Wärmeversorgungsanlage angeschlossenen Wohnungseigentumsobjekte keine Nutzungsobjekte iSd HeizKG seien und keine vertragliche Regelung über einen Anschluss bestehe. Die Rechtsgrundlage ihres nur gegen den Verwalter gerichteten Antrags auf Legung einer richtigen Abrechnung sieht sie in § 20 Abs 3 iVm § 30 Abs 1 Z 5 WEG 2002. Sie leitet ihre Parteistellung in diesem außerstreitigen Verfahren eindeutig nicht aus § 25 Abs 3 Satz 1 HeizKG ab, weil sie ihrer Argumentation nach kein mit Wärme versorgtes Wohnungseigentumsobjekt nutzt und nicht Wärmeabnehmerin iSd gesetzlichen Definition des § 2 Z 4 lit c sein kann. Geht sie selbst nicht von der Anwendbarkeit des HeizKG aus, ist ihr Rechtsschutzbegehren nicht zwingend als Antrag auf Überprüfung der inhaltlichen Richtigkeit der Abrechnung nach § 25 Abs 1 Z 8a HeizKG zu interpretieren. Die Frage nach der in § 25 Abs 2 HeizKG iVm § 39 MRG angeordneten Vorschaltung der Schlichtungsstelle stellt sich schon deshalb nicht.