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Das Berufungsgericht interpretierte den Begriff „Bar“ als „intimes Nachtlokal“ ohne Ausübung der Prostitution; der Beklagte versteht unter „Bar“ nach dem objektiven Erklärungswert der vertraglichen Regelung hingegen ein „Prostitutionslokal“, weil bereits zum Zeitpunkt des Abschlusses des Wohnungseigentumsvertrags in drei „Separees“ Prostitution betrieben wurde und die Wohnungseigentümer dem ihnen bekannten Betrieb zugestimmt hätten; es wurde aber nicht festgestellt, dass allen Parteien des Wohnungseigentumsvertrags und künftigen Wohnungseigentümern von insgesamt 24 Objekten diese Ausübung der Prostitution in Hinterzimmern der Bar tatsächlich bekannt gewesen war; wie das Berufungsgericht ausgeführt hat, gab es dafür keinen Hinweis im Beweisverfahren; aus diesem Grund ist die im Wohnungseigentumsvertrag festgehaltene Duldung des Betriebs der Unternehmen, somit einer Bar in Nr 1 bis 3 und eines Kaffeehauses in Nr 4, nicht zwingend als Zustimmung zu einer Nutzung der Bar als Prostitutionslokal zu interpretieren

 
GZ 5 Ob 117/16s, 11.07.2016
 
OGH: In diesem Verfahren über die Klage von Mit- und Wohnungseigentümern auf Unterlassung und Beseitigung rechtswidriger Änderungen des Wohnungseigentumsobjekts ist nach stRsp nur die Genehmigungsbedürftigkeit der Änderung zu prüfen, nicht aber die Genehmigungsfähigkeit.
 
Der sehr weit auszulegende Begriff „Änderungen“ in § 16 Abs 2 WEG 2002 kann auch eine Änderung des Gegenstands und der Betriebsform des in einem Wohnungseigentumsobjekt geführten Unternehmens erfassen, weil dadurch die Rechte und rechtlich geschützten Interessen sowohl der Gemeinschaft als auch jedes einzelnen Mit- und Wohnungseigentümers berührt werden können.
 
Die Zulässigkeit einer Widmungsänderung ist so zu beurteilen, dass die gültige Widmung des betreffenden Objekts der beabsichtigten oder bereits tatsächlich erfolgten Verwendung gegenübergestellt wird. Welche Widmung ein Wohnungseigentumsobjekt hat, entscheidet nur die privatrechtliche Einigung der Wohnungseigentümer, die idR im Wohnungseigentumsvertrag erfolgt.
 
Der Wohnungseigentumsvertrag hielt zur Widmung fest, dass im Wohnungseigentumsobjekt des Beklagten Nr 1 bis 3 eine Bar sowie im Wohnungseigentumsobjekt Nr 4 ein Kaffeehaus betrieben werde. Die Vertragsparteien nahmen eine dahingehend baurechtliche Widmung zur Kenntnis und verpflichteten sich, den bereits bekannten Betrieb der Unternehmen zu dulden, und verzichteten auf die Erhebung irgendwelcher Einwendungen betreffend Beeinträchtigungen, die mit diesem Betrieb typischerweise verbunden waren.
 
Die Auslegung dieser vertraglichen Regelung stellt nach der stRsp nur dann eine erhebliche Rechtsfrage dar, wenn das Auslegungsergebnis des Berufungsgerichts unvertretbar wäre. Das ist aber nicht der Fall.
 
Das Berufungsgericht interpretierte den Begriff „Bar“ als „intimes Nachtlokal“ ohne Ausübung der Prostitution. Der Beklagte versteht unter „Bar“ nach dem objektiven Erklärungswert der vertraglichen Regelung hingegen ein „Prostitutionslokal“, weil bereits zum Zeitpunkt des Abschlusses des Wohnungseigentumsvertrags in drei „Separees“ Prostitution betrieben wurde und die Wohnungseigentümer dem ihnen bekannten Betrieb zugestimmt hätten. Es wurde aber nicht festgestellt, dass allen Parteien des Wohnungseigentumsvertrags und künftigen Wohnungseigentümern von insgesamt 24 Objekten diese Ausübung der Prostitution in Hinterzimmern der Bar tatsächlich bekannt gewesen war. Wie das Berufungsgericht ausgeführt hat, gab es dafür keinen Hinweis im Beweisverfahren. Aus diesem Grund ist die im Wohnungseigentumsvertrag festgehaltene Duldung des Betriebs der Unternehmen, somit einer Bar in Nr 1 bis 3 und eines Kaffeehauses in Nr 4, nicht zwingend als Zustimmung zu einer Nutzung der Bar als Prostitutionslokal zu interpretieren.
 
Es ist grundsätzlich eine Frage des Einzelfalls, ob die Umwandlung des Gegenstands eines in einem Wohnungseigentumsobjekt geführten Unternehmens eine genehmigungsbedürftige Änderung darstellt. Das Berufungsgericht sah in der Umwandlung des Betriebs der Bar in ein „offizielles“, nach dem Wiener Prostitutionsgesetz 2011 genehmigtes Prostitutionslokal, dessen Zweck auch aufgrund der neuen auffallenden Beleuchtung und Außengestaltung kaum verborgen blieb, eine genehmigungspflichtige Widmungsänderung. Diese Beurteilung ist nicht korrekturbedürftig.