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Auch im Anwendungsbereich des § 19 WGG gilt, dass die Abrechnung grundsätzlich liegenschaftsbezogen zu erfolgen hat

 
GZ 5 Ob 37/16a, 14.06.2016
 
OGH: Gem § 19 Abs 1 Satz 1 WGG hat eine die Baulichkeit verwaltende Bauvereinigung die Interessen aller Mieter oder sonstigen Nutzungsberechtigten zu wahren sowie spätestens zum 30. Juni eines jeden Jahres eine Abrechnung über die Erhaltungs- und Verbesserungsbeiträge, Betriebskosten, Kosten von Gemeinschaftsanlagen etc zu legen und Einsicht in die Belege zu gewähren (§ 14 WGG).
 
Wenngleich das WGG den Begriff „Baulichkeit“ gegenüber dem im MRG verwendeten Begriff des „Hauses“ bzw gegenüber dem der „Liegenschaft“ des WEG forciert, kann ihm kein anderer Bedeutungsinhalt beigemessen werden als jenem des „Hauses“ in § 16 WGG, der die Verteilungsgrundsätze regelt. Da die Abrechnung (§ 19 WGG) ihrem Zweck nur entsprechen kann, wenn sie einen Bezug zum gültigen (vereinbarten oder gesetzlichen) Verteilungsschlüssel (§ 16 WGG) hat, verbietet sich eine inhaltliche Unterscheidung zwischen dem Begriff „Baulichkeit“ in § 19 Abs 1 Satz 1 WGG und dem Begriff „Haus“ (§ 16 Abs 1 WGG). Dass diese Begriffe für den Bereich der Verteilung der Kosten, über die nach § 19 Abs 1 Satz 1 Rechnung zu legen ist, als Synonym verwendet werden, wird dadurch deutlich, dass das Gesetz in § 16 WGG einerseits von Gesamtkosten des Hauses (Abs 1), an anderer Stelle aber von Gesamtkosten der Baulichkeit (Abs 3) spricht, ohne diesen Begriffen für deren Verteilung erkennbar eine unterscheidbare Bedeutung beizumessen.
 
Der Begriff des „Hauses“ ist nach der Rsp zu § 17 Abs 1 MRG zwar nicht strikt liegenschaftsbezogen zu sehen, weshalb bei der Auslegung dieses Begriffs der Verkehrsanschauung mehr Bedeutung zukommt als der Grundbuchseinlage. Grundsätzlich ist aber auf die Liegenschaft, also auf den Grundbuchskörper abzustellen, sodass die Identität von Haus und Liegenschaft den Regelfall darstellt. Soweit in der Rsp zu § 17 MRG eine Ausnahme vom Grundsatz der Liegenschaftsbezogenheit dort bejaht wurde, wo mehrere abgesonderte Gebäude vorhanden sind, die zueinander nicht im Verhältnis von Haupt- und Nebensache stehen und von denen jedes für sich allein eine wirtschaftlich selbständige Sache bildet, waren regelmäßig mehrere Gebäude auf einer Liegenschaft zu beurteilen, bei welchen die tatsächlichen und wirtschaftlichen Verhältnisse eine Gleichstellung aller auf dem Grundbuchskörper errichteten Bauwerke unbillig erscheinen ließ.
 
Auch für den Anwendungsbereich des § 19 WGG gilt, dass die Abrechnung grundsätzlich liegenschaftsbezogen zu erfolgen hat; sie hat regelmäßig die Gesamtheit aller in Bestand oder sonstige Nutzung gegebenen Objekte einer Liegenschaft, die rechtlich und auch wirtschaftlich eine Einheit bilden, zu erfassen. Dass die verwaltende Bauvereinigung Baurechtsberechtigte nicht nur der einen Liegenschaft, auf dem sich das streitgegenständliche Haus befindet, sondern noch anderer in derselben Gasse gelegener Liegenschaften ist, kann eine liegenschaftsübergreifende Abrechnung ebenso wenig rechtfertigen, wie möglicherweise in Anspruch genommene öffentliche Förderungsmittel, selbst wenn sich die Förderungszusage auf alle Objekte bezog.