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Bei einem Haus in einer belebten Geschäftsstraße besteht kein Konkurrenzschutz durch ergänzende Vertragsauslegung, wenn im selben Haus ein benachbartes Bestandobjekt an einen Konkurrenten vermietet wird

 
GZ 7 Ob 42/16a, 15.06.2016
 
OGH: Ein Konkurrenzschutz kann auch konkludent (§ 863 ABGB) vereinbart werden. Eine konkludente Handlung darf aber nur angenommen werden, wenn sie nach den üblichen Gewohnheiten und Gebräuchen eindeutig in einer bestimmten Richtung zu verstehen ist. Eine ergänzende Vertragsauslegung setzt eine „Vertragslücke“, also eine planwidrige Unvollständigkeit der vertraglichen Regelung voraus. Im Wege ergänzender Vertragsauslegung kann ein Konkurrenzschutz nur dann angenommen werden, wenn redliche und vernünftige Parteien einen solchen unter Berücksichtigung der übrigen Vertragsbestimmungen und des von den Parteien verfolgten Zwecks sowie unter Heranziehung der Verkehrssitte vereinbart hätten.
 
Der Pächter eines Unternehmens, aber auch der Mieter eines Geschäftslokals trägt grundsätzlich das Verwendungsrisiko und damit auch das Risiko, dass Dritte im Einzugsbereich seinen Geschäftserfolg beeinträchtigende Konkurrenzunternehmen eröffnen. Vorhersehbare Umsatzeinbußen durch die Ansiedlung weiterer Konkurrenzbetriebe in der Umgebung sind dem Unternehmerrisiko zuzurechnen und berechtigen daher - ohne besondere Gestaltung des Bestandvertrags - nicht zur Bestandzinsminderung iSd § 1096 ABGB. Es bedarf einer besonderen Ausnahmesituation, um eine Verschiebung des Verwendungsrisikos auf den Vermieter (Verpächter) zu rechtfertigen.
 
Eine derartige Ausnahmensituation sah der OGH bei der Beeinträchtigung des Betriebs eines Würstelstands auf einem Universitätsgelände durch eine Cafeteria mit der Folge, dass der Würstelstandbetreiber nicht mehr in der Lage war, den Pachtzins samt Nebenkosten zu bezahlen; weiters bei der Vermietung von 3 kleinen Geschäftslokalen im Bereich eines Großmarkts ursprünglich an Angehörige verschiedener Branchen, darunter ein Zeitschriftengeschäft; als der Großmarktbetreiber in weiterer Folge unmittelbar gegenüber an einen Trafikanten vermietete, erlitt der Betreiber des Zeitschriftengeschäfts eine Umsatzeinbuße von etwa 20 %.
 
Es besteht aber kein Konkurrenzschutz durch bloß ergänzende Vertragsauslegung, wenn der Vermieter im selben Haus ein benachbartes Bestandobjekt an einen Konkurrenten vermietet, wenn sich das Haus in einer belebten Geschäftsstraße befindet.