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Die rein eigennützige Verbauung oder sonstige Veränderung allgemeiner Teile der Liegenschaft durch einen der Miteigentümer stellt keine Maßnahme der Verwaltung der gemeinsamen Liegenschaft dar

 
GZ 5 Ob 216/15y, 18.05.2016
 
OGH: Das ABGB definiert den Begriff „Verwaltung“ nicht, sondern setzt ihn voraus; das WEG enthält eine demonstrative Aufzählung von Verwaltungsagenden. Verwaltungshandlungen zielen darauf ab, gemeinschaftliche Pflichten zu erfüllen oder gemeinschaftliche Interessen bei der Nutzung und Erhaltung des Gemeinschaftsguts wahrzunehmen. Sie zeichnen sich dadurch aus, dass sie gemeinschaftliches Vorgehen erfordern, weil es um Interessen aller Gemeinschafter geht. Die rein eigennützige Verbauung oder sonstige Veränderung allgemeiner Teile der Liegenschaft durch einen der Miteigentümer stellt demnach keine Maßnahme der Verwaltung der gemeinsamen Liegenschaft dar.
 
Änderungen an allgemeinen Teilen der Liegenschaft, soweit diese einer vorteilhafteren Nutzung eines Wohnungseigentumsobjekts dienlich sind, sind vielmehr vom weiten Änderungsbegriff des § 16 Abs 2 WEG umfasst; dies gilt selbst dann, wenn davon ausschließlich allgemeine Teile der Liegenschaft betroffen sind. Der vorteilhafteren Nutzung des Wohnungseigentumsobjekts dienliche Änderungen an allgemeinen Teilen der Liegenschaft stellen daher eine Maßnahme der Verfügung des Wohnungseigentümers über sein Objekt dar. Will ein Wohnungseigentümer eine derartige Änderung vornehmen, so verpflichtet diesen schon die Möglichkeit einer Beeinträchtigung schutzwürdiger Interessen anderer Miteigentümer, deren Zustimmung oder die Genehmigung des Außerstreitrichters einzuholen. Durch eine Beschlussfassung der Eigentümergemeinschaft kann die Zustimmung des einzelnen Wohnungseigentümers nicht ersetzt werden. Ein dennoch gefasster Beschluss ist unbefristet anfechtbar.
 
Wenn Maßnahmen ausschließlich allgemeine Teile betreffen, ist daher zur Abgrenzung zwischen Verwaltung und Änderung nach § 16 Abs 2 WEG und für die Verteilung der Kompetenzen danach zu differenzieren, ob eine Maßnahme im alleinigen Interesse eines Wohnungseigentümers oder im Gemeinschaftsinteresse gelegen ist. Dient die Veränderung gemeinschaftlichen Interessen, kommt die Entscheidungskompetenz grundsätzlich der Eigentümergemeinschaft und damit der Mehrheit zu; der Einzelne ist auf seine Minderheitsrechte verwiesen. Dient sie dagegen der Umsetzung bloß individueller Interessen, bedarf es nach § 16 Abs 2 WEG der Zustimmung aller übrigen Wohnungseigentümer.