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Maßgeblicher Wert, mit dem die dem Untermieter zugute kommenden Investitionen des Hauptmieters zu berücksichtigen sind, ist der tatsächliche Gebrauchswert zum Zeitpunkt der Untervermietung

 
GZ 10 Ob 2/16s, 10.05.2016
 
OGH: Ein Bestandvertrag über ein Grundstück, auf dem sich ein mit Zustimmung des Grundeigentümers vom Mieter errichtetes Superädifikat befindet, das nach dem Willen der vertragschließenden Parteien der dauernden Wohnraumversorgung oder der geschäftlichen Betätigung des Mieters dienen soll, unterliegt den Bestimmungen des MRG. Auch die Untervermietung einer Liegenschaft, die wegen eines darauf vom Bestandnehmer errichteten Superädifikats unter die Kündigungsbeschränkungen des MRG fällt, ändert an dessen Anwendbarkeit nichts. Vermietet der Superädifikatsberechtigte das unbebaute Grundstück zur Errichtung des Superädifikats weiter, liegt Untermiete vor; vermietet er hingegen das von ihm errichtete Gebäude, liegt ein Hauptmietverhältnis vor.
 
Nach § 30 Abs 2 Z 4 zweiter Fall MRG liegt ein wichtiger Grund für die Kündigung vor, wenn der Mieter den Mietgegenstand – wenngleich auch nur teilweise – durch Überlassung an einen Dritten gegen eine im Vergleich zu dem von ihm entrichteten Mietzins und etwaigen eigenen Leistungen an den Dritten unverhältnismäßig hohe Gegenleistung verwertet. Dadurch soll verhindert werden, dass der Hauptmieter unter Ausnutzung des Mieterschutzes einen ihm nicht zustehenden Gewinn erzielt. Bei der Beurteilung der (Un-)Verhältnismäßigkeit der Gegenleistung ist der Untermietzins zum maßgeblichen Zeitpunkt der Aufkündigung den auf die untervermieteten Räume entfallenden Leistungen des Hauptmieters an den Hauseigentümer und dem Wert der übrigen vom Hauptmieter an den Untermieter erbrachten Leistungen gegenüberzustellen. Maßgebend hiefür ist der Zeitpunkt der Aufkündigung.
 
Als Wert, mit dem die dem Untermieter zugute kommenden Investitionen des Hauptmieters zu berücksichtigen sind, ist der tatsächliche Gebrauchswert zum Zeitpunkt der Untervermietung als maßgebend anzusehen. Dem liegt der Gedanke zugrunde, dass der Untermieter von diesen Leistungen in Form der für ihn noch nutzbaren Investitionen profitiert, indem er daraus tatsächlich Vorteil und Nutzen ziehen kann. Grundsätzlich ist daher als Wert, mit dem die dem Untermieter zugute kommenden Investitionen des Hauptmieters zu berücksichtigen sind, jener objektive Nutzen anzunehmen, den die Investitionen im maßgeblichen Zeitpunkt der Untervermietung für den Untermieter haben. Zur Ermittlung des Gegenwerts der zu berücksichtigenden Investitionen des Hauptmieters ist somit von deren Nutzwert zum Zeitpunkt der Untervermietung und deren voraussichtlicher restlicher Nutzungsdauer (Amortisation) unter Berücksichtigung auch einer angemessenen Verzinsung des eingesetzten Kapitals auszugehen.