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Bei einem nachträglichen Antrag auf Erhöhung des Hauptmietzinses muss der Verteilungszeitraum so bestimmt werden können, dass die zeitliche Korrelation zwischen Durchführung der Erhaltungsarbeiten und Erhöhung der Hauptmietzinse angemessen gewahrt bleibt

 
GZ 5 Ob 201/15t, 20.04.2016
 
OGH: Wird die Erhöhung der Hauptmietzinse vor der Durchführung von Erhaltungsarbeiten begehrt, so hat das Gericht auf Antrag zunächst dem Grunde nach zu entscheiden, ob und inwieweit die bestimmt bezeichneten Erhaltungsarbeiten die Erhöhung der Hauptmietzinse rechtfertigt und innerhalb welchen Zeitraums, der 10 Jahre nicht übersteigen darf, die dafür erforderlichen Kosten aus den Hauptmietzinsen zu decken sind (§ 18a Abs 1 MRG).
 
Eine ausdrückliche Befristung der Geltendmachung des Anspruchs auf Erhöhung des Hauptmietzinses findet sich im MRG nicht. Zwischen der Durchführung der Erhaltungsarbeiten und der Einhebung des erhöhten Hauptmietzinses soll aber ein unmittelbarer zeitlicher Zusammenhang bestehen. Die Erhöhung dient der Deckung des Fehlbetrags zur Finanzierung von „unmittelbar heranstehenden“ Erhaltungsarbeiten (§ 18 Abs 1 MRG) und mit der Bewilligung ist der Auftrag zur Vornahme der Erhaltungsarbeit binnen einer angemessenen, ein Jahr nicht übersteigenden Frist zu erteilen (§ 19 Abs 2 MRG). Der Verteilungszeitraum wiederum ist unter Berücksichtigung des Zeitraums, in dem sich solche oder ähnliche Arbeiten bei Zugrundelegung regelmäßiger Bestandsdauer erfahrungsgemäß wiederholen, zu bestimmen und darf 10 Jahre nicht übersteigen (§ 18 Abs 1 Z 3 MRG). Der Verteilungszeitraum soll sich also an der vom Gesetzgeber mit höchstens 10 Jahren fingierten Bestanddauer der Erhaltungsarbeiten orientieren. Damit soll eine zeitliche Korrelation zwischen der Leistung der Erhöhungsbeträge und der Bestanddauer der Erhaltungsarbeit gewährleistet werden. Diese zeitliche Korrelation zwischen Durchführung der Erhaltungsarbeiten und Erhöhung der Hauptmietzinse bedeutet freilich nicht, dass ein Antrag auf Mietzinserhöhung nach den §§ 18 und 19 MRG schon deshalb abzuweisen ist, weil keine erst künftig auszuführenden Erhaltungsarbeiten beabsichtigt sind, sondern die den Fehlbetrag bewirkenden Auslagen schon getätigt wurden. Die Antragstellung kann vielmehr grundsätzlich auch noch nach Vornahme der Erhaltungsarbeit erfolgen.
 
Kann aber der Verteilungszeitraum nicht mehr so bestimmt werden, dass einerseits die zeitliche Korrelation zwischen Durchführung der Erhaltungsarbeiten und Erhöhung der Hauptmietzinse angemessen gewahrt bleibt und andererseits für die Mieter dennoch keine unzumutbare wirtschaftliche Belastung entsteht, so steht dieser Umstand der Bewilligung der Mietzinserhöhung nach §§ 18 ff MRG von vornherein entgegen.