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Nach Wegfall der Zwangslage des Mieters ist ein Verzicht auf die Rückforderung einer verbotenen Ablöse zulässig; diese Rsp zum Verzicht auf die Rückforderung einer verbotenen Ablöse iSd § 27 Abs 1 MRG hat auch für die anderen von § 27 Abs 3 MRG erfassten Rückforderungsansprüche zu gelten; weder enthält der Wortlaut dieser Bestimmung einen Anhaltspunkt für eine unterschiedliche Beurteilung der Rückforderung von verbotenen Ablösen einerseits und aufgrund von Mietzinsbeschränkungen teilnichtigen Leistungen andererseits, noch würde der damit erkennbar verfolgte Gesetzeszweck eine solche rechtfertigen

 
GZ 5 Ob 189/15b, 20.04.2016
 
OGH: Gegenstand dieses Verfahrens ist die Feststellung der gesetzlichen (Un-)Zulässigkeit von Mietzinsbestandteilen (Hauptmietzins, Möbelmiete). Auch ein derartiger Feststellungsantrag im besonderen Verfahren nach § 37 MRG setzt ein Feststellungsinteresse voraus. Das rechtliche Interesse eines Hauptmieters an der alsbaldigen Klärung der Höhe des zulässigen Hauptmietzinses ist dabei auch noch nach Beendigung eines Bestandverhältnisses grundsätzlich zu bejahen. Nur dann, wenn die Klärung der Höhe des zulässigen Hauptmietzinses nur mehr von rein theoretischer Bedeutung wäre, wäre das Rechtsschutzbedürfnis eines Hauptmieters nach Beendigung eines Bestandverhältnisses abzulehnen.
 
Die Klärung der Höhe des zulässigen Hauptmietzinses und der zulässigen Möbelmiete wäre für die Antragstellerinnen hier dann nur mehr von rein theoretischer Bedeutung, wenn sie - wie von den Vorinstanzen angenommen - auf die Rückforderung allfälliger Überschreitungsbeträge rechtswirksam verzichtet hätten. Andere ein rechtliches Interesse begründende Umstände machen die Antragstellerinnen weder geltend, noch gibt es Anhaltspunkte dafür.
 
Nach § 27 Abs 3 MRG kann das, was entgegen den Bestimmungen der §§ 15 bis 26 MRG oder den Bestimmungen des § 27 Abs 1 MRG geleistet wird, samt gesetzlichen Zinsen zurückgefordert werden. § 27 Abs 3 Satz 2 MRG normiert dabei ausdrücklich den an sich bereits aus dem Schutzzweck dieser Bestimmung abzuleitenden Grundsatz, dass auf diesen Rückforderungsanspruch im Voraus nicht rechtswirksam verzichtet werden kann. Die Bestimmungen des MRG zugunsten des Mieters sind wegen des vom Gesetzgeber als typisch erachteten und ohne Berücksichtigung der besonderen Lage des Einzelfalls ausnahmslos anzunehmenden ökonomischen und sozialen Drucks im Zweifel stets als zwingend anzusehen, auch wenn dies nur bei einzelnen Bestimmungen betont wird. Ein nachträglicher Verzicht des Mieters auf die Geltendmachung der ihm entgegen anderslautenden Vereinbarungen erwachsenen Rechte ist zwar zulässig, setzt aber voraus, dass der erwähnte ökonomische und soziale Druck weggefallen ist.
 
Die Bestimmung des § 27 Abs 3 MRG differenziert zwischen Ansprüchen auf Rückforderung von Leistungen, die entgegen den §§ 15-26 MRG erbracht wurden, und solchen, die den Verboten des § 27 Abs 1 MRG zuwiderlaufen. In Bezug auf den Verzicht auf die Rückforderung einer verbotenen Ablöse iSd § 27 Abs 1 MRG entspricht es stRsp, dass dieser nur bis zum Wegfall der Zwangslage des Mieters ausgeschlossen ist. Nach Wegfall der Zwangslage des Mieters ist ein Verzicht auf die Rückforderung einer Ablöse hingegen zulässig. Der Wegfall der Zwangslage muss dabei keineswegs mit dem Abschluss des Mietvertrags zusammenfallen, idR kann auf die Übergabe des Bestandobjekts abgestellt werden. Letztlich wird der Zeitpunkt des Wegfalls der Zwangslage aber immer von den Umständen des Einzelfalls bestimmt.
 
Dass nach Wegfall der Zwangslage des Mieters ein Verzicht auf die Rückforderung einer verbotenen Ablöse zulässig ist, entspricht auch der einhelligen Auffassung im Schrifttum.
 
Diese Rsp zum Verzicht auf die Rückforderung einer verbotenen Ablöse iSd § 27 Abs 1 MRG hat auch für die anderen von § 27 Abs 3 MRG erfassten Rückforderungsansprüche zu gelten. Weder enthält der Wortlaut dieser Bestimmung einen Anhaltspunkt für eine unterschiedliche Beurteilung der Rückforderung von verbotenen Ablösen einerseits und aufgrund von Mietzinsbeschränkungen teilnichtigen Leistungen andererseits, noch würde der damit erkennbar verfolgte Gesetzeszweck eine solche rechtfertigen.
 
Damit ist die Zulässigkeit des nachträglichen Verzichts auf Rückforderungsansprüche, die auf Mietzinsbeschränkungen iSd § 27 Abs 3 Satz 1 MRG beruhen, aus der insoweit klaren gesetzlichen Regelung und den bereits vorhandenen Leitlinien höchstgerichtlicher Rsp eindeutig abzuleiten.
 
Der für die Wirksamkeit eines (in diesem Sinn nachträglichen) Verzichts erforderliche Wegfall der Zwangslage des Mieters hängt von den konkreten Umständen des Einzelfalls ab.
 
Die Auffassung des Rekursgerichts, eine Zwangslage sei hier zum Zeitpunkt der Verzichtserklärungen nicht vorgelegen, weil die Antragstellerinnen die finanzielle „Drucksituation“ selbst herbeigeführt hätten, ist keine vom OGH aus Gründen der Rechtssicherheit aufzugreifende Fehlbeurteilung.
 
Auch die Beurteilung des Rekursgerichts, die Vereinbarungen vom 16. 4. 2012 und 31. 5. 2012 würden ausreichend bestimmte Verzichtserklärungen beinhalten und diese seien nach den allgemeinen Kriterien des § 879 ABGB nicht als sittenwidrig zu qualifizieren, ist nicht zu beanstanden.