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Der Liegenschaftseigentümer, der dem Erwerber nur Eigentum an der Liegenschaft aber keines der in § 2 Abs 1 BTVG genannten Rechte einzuräumen hat, ist nicht sicherungspflichtig iSd § 7 BTVG

 
GZ 9 Ob 12/16d, 21.04.2016
 
OGH: Gem § 2 Abs 4 BTVG liegt ein Bauträgervertrag auch dann vor, wenn zwar der Erwerber sein Recht an der Liegenschaft von einem Dritten erwirbt, dieser Vertrag aber mit dem Vertrag über die Errichtung oder durchgreifende Erneuerung des Gebäudes, der Wohnung oder des Geschäftsraums eine wirtschaftliche Einheit bildet.
 
Eine wirtschaftliche Einheit iSd § 2 Abs 4 BTVG ist dann anzunehmen, wenn in vertraglicher, zumindest aber in organisatorischer Hinsicht eine so enge geschäftliche Verflechtung zwischen dem Bauträger und dem Liegenschaftseigentümer besteht, dass für den Erwerber der objektiv begründete Eindruck einer praktisch wechselseitigen Bedingtheit der beiden Verträge entsteht. Die rein subjektive Beurteilung des Erwerbers, sich nur für die Liegenschaft und das Haus gemeinsam zu interessieren, oder ein gesamthaftes Finanzierungsbedürfnis des Erwerbers allein reicht nicht für die Annahme einer wirtschaftlichen Einheit iSd § 2 Abs 4 BTVG aus. Wortlaut und Systematik des BTVG unterscheiden auch im Fall einer wirtschaftlichen Einheit des Errichtungs- und des Liegenschaftskaufvertrags zwischen dem Bauträger und dem Dritten. Sicherungspflichtiger ist nur der Bauträger.
 
Demnach verpflichtet sich der Liegenschaftseigentümer nicht, dem Erwerber zumindest eines der in § 2 Abs 1 BTVG genannten Rechte einzuräumen, weil er ihm zwar Eigentum an der Liegenschaft, nicht aber „an zu errichtenden oder durchgreifend zu erneuernden Gebäuden, Wohnungen oder Geschäftsräumen“ iSd § 2 Abs 1 BTVG verschafft. Aufgrund der Pflicht des Bauträgers, auch Dritten geleistete Vorauszahlungen (zB Aufschließungsbeiträge) des Erwerbers iSd § 7 Abs 1 BTVG zu sichern und gegebenenfalls nach § 15 BTVG zurückzuzahlen, liegt insoweit auch keine Schutzlücke zulasten des Erwerbers vor. Vielmehr würde sich bei Qualifikation eines Liegenschaftseigentümers iSd § 2 Abs 4 BTVG als weiteren Bauträger eine Besserstellung jenes Erwerbers ergeben, weil ein „aus einer Hand“ Erwerbender vom BTVG zur Sicherstellung seiner Zahlungen alleine auf Ansprüche gegen den Bauträger verwiesen ist, während einem Erwerber bei Aufspaltung der Parteirollen neben dem Bauträger auch der Liegenschaftseigentümer als Sicherungs- und Haftpflichtiger zur Verfügung stünde.