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Die Frage ob ein „Gebäude mit nicht mehr als zwei selbständigen Wohnungen oder Geschäftsräumlichkeiten“ vorliegt, entscheidet letztlich die Verkehrsauffassung

 
GZ 10 Ob 14/16f, 13.04.2016
 
OGH: Nach § 1 Abs 2 Z 5 MRG sind vom Anwendungsbereich des MRG Mietgegenstände in einem Gebäude mit nicht mehr als zwei selbständigen Wohnungen oder Geschäftsräumlichkeiten ausgenommen; nachträgliche neu geschaffene Dachbodenausbauten sind nicht zu zählen („Ein- und Zweifamilienhäuser“).
 
Für die Ausnahmeschädlichkeit zusätzlicher Räume kommt es idR auf deren selbständige Vermietbarkeit an. Eine Ausnahme davon ist nur für Räume zu machen, die - obwohl sie abgesondert vermietbar wären - üblicherweise zu einem Einfamilienhaus oder Zweifamilienhaus gehören (wie etwa Abstellräume, Garagen etc) oder Bestandteil eines Wohnungsverbands sind. Dies findet seinen Grund darin, dass dadurch der Charakter eines Ein- oder Zweifamilienhauses nicht verloren geht, auch wenn diese Räume selbständig zugänglich sind und daher selbständig vermietbar wären. Zu beurteilen ist dabei der tatsächliche Zustand im Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses. Die Frage ob ein „Gebäude mit nicht mehr als zwei selbständigen Wohnungen oder Geschäftsräumlichkeiten“ vorliegt, entscheidet letztlich die Verkehrsauffassung.
 
War im maßgeblichen Zeitpunkt der Vermietung ein selbständig vermietbarer Raum tatsächlich genutzt oder vermietet, geht die Verkehrsauffassung dahin, dass damit die Zugehörigkeit dieser Räume zu einer anderen Wohnung oder einem anderen Geschäftslokal aufgehoben wurde. Bei einer selbständigen Vermietung von Nebenräumen greift die Vermutung der Zugehörigkeit zu einem anderen Mietobjekt aber nicht, sondern ist stets auf die Besonderheiten des Einzelfalls abzustellen. Daher kann es gerechtfertigt sein, die Eigennutzung des Vermieters einer Vermietung gleichzustellen; dies ist aber keineswegs zwingend.
 
Von diesen Grundsätzen weicht die Rechtsansicht der Vorinstanzen nicht ab, die von der Nachbarliegenschaft nach Herstellung eines Mauerdurchbruchs erfolgte Nutzung des Abstellraums durch die Klägerin bzw deren Angehörige (Eltern, Großeltern) stehe der Erfüllung des Ausnahmetatbestands des § 1 Abs 2 Z 5 MRG nicht entgegen. Die von den Vorinstanzen vertretene Ansicht, nach der Verkehrsauffassung sprächen die baulichen Gegebenheiten dagegen, die Eigennutzung des Vermieters bzw dessen Angehöriger einer selbständigen Vermietung an Dritte gleichzustellen, ist jedenfalls vertretbar. Wie die Vorinstanzen ausführten, wäre der Abstellraum von der Bestandliegenschaft aus nur durch den (mitvermieteten) Hof und von der Nachbarliegenschaft aus nur nach Durchquerung eines Vor- und eines Waschraums zugänglich gewesen.
 
Auch die Frage, ob die erst von den Eltern der Klägerin errichtete Halle (Scheune) bei der Ermittlung der Anzahl der selbstständig vermietbaren Wohn- oder Geschäftsräume mitzuzählen ist, lässt sich an Hand der bisher zu § 1 Abs 4 Z 2 MRG aF und § 1 Abs 2 Z 5 MRG ergangenen Rsp lösen. Es kommt darauf an, ob tatsächlich und wirtschaftlich voneinander getrennte selbständige Objekte bzw Häuser vorliegen und jedes für sich allein als wirtschaftlich selbständige Einheit zu betrachten ist. Dies ist letztlich nach der Verkehrsauffassung zu beurteilen. Das Vorhandensein gemeinsamer Versorgungseinrichtungen ist eines der Kriterien für die Einheitlichkeit, daneben spielen aber auch das unterschiedliche Alter der Gebäude, die bauliche Trennung, der Erhaltungszustand und auch die unterschiedliche Verwendung eine entscheidende Rolle. Dass bei verschiedenen Problemlagen verschiedene Kriterien zur Unterscheidung herangezogen werden, bedeutet nicht, dass stets alle vorliegen müssen; es kommt jeweils auf die Umstände des Einzelfalls an.
 
Nach den im vorliegenden Fall getroffenen Feststellungen sprechen eindeutig mehr Kriterien gegen eine wirtschaftliche Einheit. Im Vordergrund steht insbesondere der Umstand der erst nachträglichen Errichtung, die bauliche Trennung vom Hof durch eine Mauer, die unterschiedliche Verwendung einerseits zur Vermietung als Geschäftsraum und andererseits zu landwirtschaftlichen Zwecken (für die Bewohner des Nachbarhauses) sowie die eigene, nicht durch den Hof führende Zufahrt. Dass die Halle von der Bestandliegenschaft aus „wirtschaftlich versorgt“ wird, ist nicht festgestellt. Auf die in der außerordentlichen Revision als erheblich iSd § 502 Abs 1 ZPO erachtete Rechtsfrage, ob die Halle (Scheune) bei der Ermittlung der Anzahl der selbstständig vermietbaren Wohn- oder Geschäftsräume (allein schon) aus dem Grund nicht mitzuzählen wäre, weil sie über die Liegenschaftsgrenze hinweg 5 m weit in die Nachbarliegenschaft hineinragt, muss somit nicht mehr eingegangen werden.