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Jedenfalls muss der Beklagte von der (kausalen) Maklertätigkeit (vor Abschluss des Hauptvertrags) in Kenntnis sein, um provisionspflichtig zu werden

 
GZ 8 Ob 131/15w, 29.03.2016
 
OGH: Für den Geschäftszweig der gewerblichen Immobilienmakler genügt für die verdienstliche Tätigkeit zur Begründung des Provisionsanspruchs idR (mangels gegenteiliger Vereinbarung) der bloße Nachweis der Kaufgelegenheit. Dieser Nachweis besteht im Allgemeinen in der erstmaligen Namhaftmachung eines neuen, bisher unbekannten potentiellen Interessenten für den Vertragsabschluss, mit dem das Geschäft - durch die zumindest mitursächliche Tätigkeit des Maklers - letztlich zustande gekommen ist.
 
Der erforderlichen Konkretisierung der in Frage kommenden Person wird grundsätzlich auch entsprochen, wenn der Interessent selbst beim Auftraggeber erscheint und sich dort vorstellt. Der Immobilienmakler kann sich dementsprechend zur Mitteilung einer Kaufgelegenheit auch des Interessenten selbst bedienen. Wenn der Interessent aber dem Auftraggeber verschweigt, dass er aufgrund der Tätigkeit des Immobilienmaklers von der Kaufgelegenheit erfuhr und deshalb den Auftraggeber kontaktierte, trägt der Immobilienmakler, dessen Provisionsanspruch vereinbarungsgemäß von der Namhaftmachung des dann das Geschäft abschließenden Interessenten abhängig ist, die Gefahr, dass der Interessent dies dem Auftraggeber nicht bekannt gibt. Jedenfalls muss der Beklagte von der (kausalen) Maklertätigkeit (vor Abschluss des Hauptvertrags) in Kenntnis sein, um provisionspflichtig zu werden.
 
Letztere Voraussetzung - und damit die Namhaftmachung der späteren Interessenten durch die Klägerin - wurde hier von der insoweit beweispflichtigen Klägerin nicht behauptet und steht auch nicht fest. Schon deshalb hat das Berufungsgericht die Verdienstlichkeit der Klägerin für das tatsächlich abgeschlossene Geschäft zu Recht verneint.
 
Die Klägerin behauptet schließlich, ihr Begehren sei aus dem Titel des Schadenersatzes berechtigt, weil dem Beklagten wegen seiner Täuschungshandlungen eine „gegen die guten Sitten verstoßende, missbräuchliche Rechtsausübung“ vorzuwerfen sei.
 
Grundsätzlich trifft es zu, dass der Geschäftsherr, der den Abschluss des vom Makler vermittelten Geschäfts grundlos ablehnt, schadenersatzpflichtig werden kann, wenn er in der alleinigen Absicht gehandelt hat, den Vermittler um seine Provision zu bringen, bzw wenn sein Verhalten aus besonderen Gründen geradezu wider Treu und Glauben gegen Vertragspflichten verstößt. Die Voraussetzungen für einen solchen Schadenersatzanspruch wurden hier aber von der insoweit behauptungs- und beweispflichtigen Klägerin weder behauptet noch bewiesen. Es steht keineswegs fest, dass die Absicht des Beklagten primär auf die Schädigung der Klägerin gerichtet war, zumal auch nicht feststeht (und auch gar nicht vorgebracht wurde), zu welchem Preis die Liegenschaft letztlich verkauft wurde. Hat aber der Beklagte den Abschluss des vermittelten Geschäfts abgelehnt, weil er von den späteren Interessenten einen höheren Preis bekommen hat, liegen die Voraussetzungen für den behaupteten Schadenersatzanspruch von vornherein nicht vor.