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Der Vermieter darf sich nicht mit der bloßen Einbringung eines nachträglichen Bauansuchens begnügen und sich in der Folge passiv verhalten, um dann den Abbruchbescheid als wichtigen Grund für die Aufkündigung oder Auflösung des Bestandverhältnisses heranziehen zu können; er muss nachweisen, dass er alle ihm zur Verfügung gestellten Mittel ausgeschöpft hat

 
GZ 5 Ob 35/16g, 22.03.2016
 
OGH: Die Generalklausel des § 30 Abs 1 MRG hat nach LuRsp nicht die Aufgabe, fehlende Merkmale der Kündigungsgründe des § 30 Abs 2 MRG zu ersetzen. Sie dient dazu, vom Gesetz sonst nicht erfasste, aber an gewichtigen Kündigungsgründen des § 30 Abs 2 MRG gleichwertige Sachverhalte diesen gleichzusetzen. Eine Aufkündigung nach § 30 Abs 1 MRG ist daher nur zulässig, wenn anstelle der fehlenden Voraussetzungen eines Tatbestands nach § 30 Abs 2 MRG solche zusätzlichen Umstände vorliegen, dass der gesamte Sachverhalt an Wichtigkeit den in § 30 Abs 2 MRG aufgezählten Kündigungsgründen gleichkommt. Diese Beurteilung hängt von den Umständen des jeweiligen Einzelfalls ab.
 
Der Vermieter, der selbst das Bestandobjekt zum widmungswidrigen Gebrauch vermietet hat, ist nach stRsp des OGH nicht ohne weiteres berechtigt, den Auftrag der Verwaltungsbehörde, den Bestandgegenstand der konsensmäßigen Widmung zuzuführen, dem Mieter gegenüber als Vertragsauflösungsgrund (§ 1118 ABGB; § 30 Abs 1 MRG) geltend zu machen, sofern er dem Mieter den vereinbarten Gebrauch der Bestandsache verschaffen kann. Er muss nachweisen, dass er alle ihm zur Verfügung gestellten Mittel ausgeschöpft hat, um diese Verpflichtung zu erfüllen. Ruft er beispielsweise die Baubehörde nicht an, muss eine so klare Rechtslage vorliegen, dass eine Verweigerung der baubehördlichen Genehmigung mit Sicherheit anzunehmen ist.
 
Der OGH hat zu 7 Ob 142/08w den Kündigungsgrund nach § 30 Abs 1 MRG iSe Existenzgefährdung des Vermieters bejaht, der im wohnrechtlichen Außerstreitverfahren vergeblich versucht hatte, eine Widmungsänderung hinsichtlich der vermieteten Geschäftsobjekte und eine den Betrieb der Gaststätte des Mieters ermöglichende Duldungsverpflichtung durchzusetzen, aufgrund des von den anderen Wohnungseigentümern erwirkten Unterlassungstitels bereits 5.700 EUR Geldstrafen zahlen musste und dem bei einer weiteren Nichterfüllung seiner Unterlassungs- und Entfernungsverpflichtungen sogar Haft drohte. Dem Vermieter sei daher die Verschaffung des vereinbarten Gebrauchs der Bestandsache nicht möglich.
 
Eine vergleichbare Situation liegt nicht vor. Der Vermieter konnte nicht nachweisen, dass ihm die Erfüllung seiner Verpflichtungen gegenüber dem Mieter unmöglich oder unzumutbar ist.
 
Der Kläger hat auf die Aufforderung der Baubehörde (§ 40 Abs 1 Vorarlberger BauG) innerhalb eines Monats einen Antrag auf nachträgliche Baubewilligung einzubringen, fristgerecht reagiert. Es ist ihm auch zuzugestehen, dass die Versagung der Baubewilligung und die Anordnung des Abbruchs (§ 40 Abs 3 Satz 1 Vorarlberger BauG) auf der landesgesetzlichen Rechtslage beruht. Das Gebäude befindet sich auf einer Fläche, die im aktuellen Flächenwidmungsplan der Gemeinde als Freifläche-Freihaltegebiet ausgewiesen war (§ 28 Abs 2 Vorarlberger BauG iVm § 18 Abs 5 Vorarlberger RaumplanungsG). § 40 Abs 3 Satz 1 Vorarlberger BauG sieht allerdings vor, dass die Behörde die Herstellung des rechtmäßigen Zustands (Abbruch) binnen einer angemessen festzusetzenden Frist zu verfügen hat. Obwohl das Gebäude bereits seit 45 Jahren existiert und seit 1998 vom beklagten Mieter bewohnt wird, wurde eine lediglich zweimonatige Frist gesetzt. Ungeachtet dessen ließ der Kläger den Bescheid unangefochten. Er hat auch die in § 23a Vorarlberger RaumplanungsG vorgesehene Möglichkeit nicht genützt, einen begründeten Änderungsvorschlag zum Flächenwidmungsplan beim Gemeindeamt einzubringen und nach dessen Erfolglosigkeit nach Abs 3 leg cit einen Antrag auf Befassung der Gemeindevertretung einzubringen. Die Gemeindevertretung hat dann innerhalb der sechsmonatigen Frist ein Verfahren auf Änderung des Flächenwidmungsplans einzuleiten oder gegebenenfalls zu beschließen, dass die Voraussetzungen für eine entsprechende Änderung des Flächenwidmungsplans nicht vorlägen. Dieser Beschluss ist samt der Begründung, dem Änderungsvorschlag und der fachlichen Äußerung des unabhängigen Sachverständigenrats der Landesregierung zur Prüfung vorzulegen (§ 23a Abs 6 Satz 1 und 2 Vorarlberger RaumplanungsG). Die schriftliche Auskunft des Bürgermeisters der Gemeinde vom 10. 3. 2015 gibt demnach nur die Rechtsmeinung des - nicht zuständigen -
Verfassers zur Aussichtslosigkeit einer Umwidmung wieder.
 
Der OGH hat im Fall einer Räumungsklage nach § 1112 ABGB iZm einem rechtskräftigen Abbruchbescheid und der Verpflichtung zur Verschaffung des vereinbarten Gebrauchs vom Vermieter verlangt, einen Antrag auf Umwidmung einzubringen. Ähnliche Erwägungen haben auch hier zu gelten. Der Vermieter darf sich nicht mit der bloßen Einbringung eines nachträglichen Bauansuchens begnügen und sich in der Folge passiv verhalten, um dann den Abbruchbescheid als wichtigen Grund für die Aufkündigung oder Auflösung des Bestandverhältnisses heranziehen zu können. Es soll dem Vermieter kein Anreiz geboten werden, zu diesem Zweck möglichst rasch einen Abbruchbescheid zu erwirken. Letztlich hat er durch die Vermietung des konsenswidrig errichteten Bestandgegenstands Vorteile durch Mietzinseinnahmen erzielt. Eine Gefährdung seiner wirtschaftlichen Existenz durch Nichtbefolgung des behördlichen Auftrags zum Abbruch ist derzeit ebenfalls nicht erwiesen. Es wurde weder behauptet noch festgestellt, dass die Baubehörde bereits Geldstrafen (§ 55 Abs 1 lit j iVm Abs 2 Vorarlberger BauG) verhängt hat. Die Kosten des Abbruchs treffen ihn in jedem Fall: Bei Ersatzvornahme durch die Behörde oder bei Befolgung des Auftrags.