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Der Leistungsgegenstand des Kaufvertrags war nach dem betreffenden Grundbuchseintrag beschrieben; die Beklagte hat dem Kläger die zugesagte bücherliche Rechtsstellung vermittelt; selbst bei der vorliegend fehlerhaften Wohnungseigentumsbegründung stehen dem Kläger das nach der Verkehrsauffassung wesentliche Miteigentum und die Nutzungsbefugnis an den bezeichneten Wohnungen sowie alle rechtlichen Möglichkeiten eines Miteigentümers zur Betreibung der Wohnungseigentumssanierung zu; da die völlig fehlerfreie Wohnungseigentumsbegründung weder ausdrücklich noch schlüssig zugesichert war, steht der Geltendmachung des behaupteten Rechtsmangels jedenfalls der von den Parteien vereinbarte Gewährleistungsausschluss entgegen; das Begehren des Klägers auf Preisminderung von 70.000 EUR sA erweist sich damit als nicht berechtigt und ist abzuweisen

 
GZ 7 Ob 4/16p, 16.03.2016
 
OGH: Nach § 922 Abs 1 ABGB besteht ein Gewährleistungsanspruch ua dafür, dass die Sache die bedungenen oder gewöhnlich vorausgesetzten Eigenschaften hat. Nach stRsp ist also eine Leistung dann als mangelhaft iS dieser Bestimmung anzusehen, wenn sie qualitativ oder quantitativ hinter der geschuldeten, also dem Vertragsinhalt, zurückbleibt.
 
Für die Beurteilung eines allfälligen Gewährleistungsanspruchs des Klägers ist daher zunächst zu klären, welchen Vertragsgegenstand die Beklagte geschuldet hat. Der geschuldete Vertragsgegenstand wird durch die gewöhnlich vorausgesetzten oder die ausdrücklich oder stillschweigend zugesicherten Eigenschaften bestimmt. Ob eine Eigenschaft als gewöhnlich vorausgesetzt oder als zugesichert anzusehen ist, hängt nicht davon ab, was der Erklärende wollte, sondern davon, was der Erklärungsempfänger nach Treu und Glauben aus der Erklärung erschließen durfte und ist daher an der Verkehrsauffassung sowie an der Natur des Geschäfts zu messen.
 
Die Beklagte schuldete dem Kläger laut Punkt Erstens des abgeschlossenen Kaufvertrags den „unter Grundbuchstand angeführten Vertragsgegenstand samt allem rechtlichen und tatsächlichen Zugehör und mit allen Rechten und Pflichten, mit welchen die Verkäuferin diesen bisher besessen und benützt hat oder doch zu besitzen und benützen berechtigt war“. Tatsächlich ist der Kläger auf der Grundlage des von den Streitteilen abgeschlossenen Kaufvertrags auch als Eigentümer der beschriebenen Wohnungseigentumsobjekte im Grundbuch einverleibt worden.
 
Aus der Beschreibung des Vertragsgegenstands wird der Käufer nach dem nach der Verkehrsauffassung mit dem Begriff „Wohnungseigentum“ verbundenen Verständnis erwarten dürfen, dass er das Miteigentum an einer Liegenschaft erwirbt, im Grundbuch als Wohnungseigentümer einverleibt wird und ihm die alleinige Befugnis zur Nutzung bestimmter Wohnungen zusteht.
 
In der diese Liegenschaft betreffenden Entscheidung 5 Ob 129/07t hat nun der OGH ausgesprochen, dass am 3,36 m2 großen Abstellraum, dem eine Gartenfläche von 1.124 m2 als Zubehör zugeordnet wurde, mangels Wohnungseigentumstauglichkeit der Räumlichkeit sowohl nach dem WEG 1975 als auch nach der aktuellen Rechtslage Wohnungseigentum nicht wirksam begründet werden konnte, weshalb die Eigentümerin dieses Liegenschaftsanteils bloße Miteigentümerin der Liegenschaft sei.
 
Nach bereits vorliegender Rsp zu nicht wohnungseigentumstauglichen Räumen soll jedenfalls dann die Begründung von Wohnungseigentum an der Liegenschaft nicht insgesamt und abschließend nichtig sein, wenn künftig eine rechtskonforme Gestaltung (Zuordnung des Abstellraums einem Wohnungseigentumsobjekt als Zubehör) keine geänderte Summe der Nutzwerte/der Mindestanteile verlangt. In diesem Fall soll bis zur neuen rechtskonformen vertraglichen Gestaltung das „Wohnungseigentum“ am betroffenen Raum als schlichtes Miteigentum anzusehen sein. Nach ebenfalls bereits bestehender Judikatur soll selbst dann, wenn eine Korrektur einer fehlerhaften Nutzwertfestsetzung deshalb (momentan) aussichtslos ist, weil kein Wohnungseigentümer bereit ist, den unselbständigen Raum in sein Zubehörwohnungseigentum zu übernehmen, jedenfalls schlichtes Miteigentum sämtlicher Teilhaber mit einer schuldrechtlichen Benützungsregelung an den einzelnen ihnen zugewiesenen Objekten bestehen.
 
Aus der dargestellten Rechtslage folgt, dass die Beklagte dem Kläger sowohl die zugesagte bücherliche Rechtsstellung und jedenfalls Miteigentum sowie die Nutzungsbefugnis an den betreffenden Wohnungen vermittelt hat. Außerdem stehen dem Kläger alle auch der Beklagten zugekommenen rechtlichen Möglichkeiten offen, um selbst im Wege einer Neuparifizierung und gestützt auf die Treuepflicht der Miteigentümer eine gesamthafte Sanierung des Wohnungseigentums zu betreiben.
 
Demgegenüber kann aus der Leistungsbeschreibung des von den Streitteilen abgeschlossenen Kaufvertrags nicht geschlossen werden, dass auch eine rechtlich in jeder Hinsicht mangelfreie Wohnungseigentumsbegründung ausdrücklich oder schlüssig zugesichert war. Dafür fehlt jeglicher Hinweis im Vertragswortlaut und es entspricht auch jahrelang bekannter Rechtswirklichkeit, dass sich die Vertragspraxis speziell iZm der Behandlung von „Nebenräumen“ und „Zubehörflächen“ nicht selten in rechtlichen Grenzbereichen bewegte.
 
Ob ausgehend von der Leistungsbeschreibung iVm der vereinbarten Übertragung der Rechtsstellung überhaupt ein Rechtsmangel vorliegt, kann dahingestellt bleiben, weil der von den Parteien vereinbarte Gewährleistungsverzicht greift, leistete doch die Beklagte abgesehen von hier nicht relevanten Belastungen keine Gewähr für eine bestimmte Eigenschaft, Eignung und Beschaffenheit des Vertragsgegenstands. Von diesem Gewährleistungsverzicht sind jedenfalls auch die aus der Praxis bekannten Probleme mit der wirksamen Begründung von Wohnungseigentum im Zusammenhang mit „Nebenräumen“ und „Zubehörflächen“ umfasst.