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OGH: „Zum Vorteil“ iSd § 29 Abs 3 WEG
Eine Vergrößerung von Balkonen, deren Finanzierung durch die Rücklage nicht gedeckt ist, gereicht Wohnungseigentümern, die über keinen Balkon verfügen, jedenfalls nicht zum Vorteil
Gesetze: § 28 WEG 2002, § 29 WEG 2002
Schlagworte: Wohnungseigentumsrecht, Erhaltung, ordentliche und außerordentliche Verwaltung, Mehrheitsbeschluss, Anfechtung, Kostendeckung, Vorteil für alle Wohnungseigentümer
GZ 5 Ob 56/15v, 25.01.2016
OGH: Nach § 28 Abs 1 Z 1 WEG gehört die Erhaltung der allgemeinen Teile der Liegenschaft einschließlich baulicher Veränderungen, die über den Erhaltungszweck nicht hinausgehen, zur ordentlichen Verwaltung. Zweckmäßige und wirtschaftlich gebotene Erneuerungsarbeiten zur Erhaltung bestehender Anlagen gehören auch dann noch zur Erhaltung, wenn es dabei zu einer vollständigen Erneuerung kommt und/oder dabei Veränderungen vorgenommen werden, die gegenüber dem vorigen Zustand als „Verbesserungen“ anzusehen sind. Voraussetzung für die Qualifikation als Erhaltungsarbeit ist jedoch eine Reparaturbedürftigkeit, Schadensgeneigtheit oder Funktionseinschränkung.
Für die Abgrenzung der ordentlichen von der ao Verwaltung kann auch die Kostenhöhe maßgeblich sein; bei außergewöhnlich hohen Kosten oder auch bei Finanzierungsproblemen kann eine Maßnahme der ordentlichen Verwaltung als Angelegenheit der ao Verwaltung zu qualifizieren sein. Substanzändernde, über den Erhaltungszweck hinausgehende Baumaßnahmen gehören als Veränderungen an allgemeinen Teilen zur ao Verwaltung, über die die Mehrheit der Wohnungseigentümer entscheidet. Nach § 29 Abs 2 WEG ist ein solcher Mehrheitsbeschluss aufzuheben, wenn die Veränderung den Antragsteller übermäßig beeinträchtigen würde oder die Kosten der Veränderung - unter Berücksichtigung auch der in absehbarer Zeit anfallenden Erhaltungsarbeiten - nicht aus der Rücklage gedeckt werden können (§ 29 Abs 2 WEG). Dieser Aufhebungsgrund kommt nach § 29 Abs 3 WEG jedoch dann nicht zum Tragen, wenn entweder der nicht gedeckte Kostenanteil von der beschließenden Mehrheit getragen wird oder wenn es sich um eine Veränderung handelt, die auch unter Berücksichtigung der fehlenden Kostendeckung in der Rücklage allen Wohnungseigentümern eindeutig zum Vorteil gereicht. Bei der Beurteilung, ob die Veränderung einen eindeutigen Vorteil begründet, ist grundsätzlich eine objektive Betrachtungsweise geboten. Eine Vergrößerung von Balkonen, deren Finanzierung durch die Rücklage nicht gedeckt ist, gereicht Wohnungseigentümern, die über keinen Balkon verfügen, jedenfalls nicht zum Vorteil.
