Home

Die Rsp bejaht das Vorliegen einer („echten“) Mietzinsvorauszahlung, wenn diese für einen bestimmten Zeitraum angerechnet wird und aliquot zurückverlangt werden kann, wenn das Mietverhältnis vor Ablauf des Vorauszahlungszeitraums endet

 
GZ 4 Ob 17/16b, 23.02.2016
 
OGH: Die vom Berufungsgericht vertretene Rechtsansicht, dass es sich bei einer Mietzinsvorauszahlung um einen Bestandteil des (Haupt-)Mietzinses handelt, hält sich ebenso im Rahmen höchstgerichtlicher Rsp wie die Ansicht, dass die Errichtung des vermieteten Gebäudes auf Kosten des Mieters einer Mietzinsvorauszahlung gleichkommt. Die Rechtsansicht des Zweitgerichts, dass bei der Anhebung des Hauptmietzinses nach § 45 MRG eine Mietzinsvorauszahlung für den betroffenen Vorauszahlungszeitraum zu berücksichtigen ist, begründet daher keine erhebliche Rechtsfrage.
 
Die konkrete Bestimmung des relevanten Vorauszahlungszeitraums ist ein Ergebnis der Vertragsauslegung und hängt stark von den Umständen des Einzelfalls ab, sodass die Zulässigkeit des Rechtsmittels - von krassen Fehlentscheidungen abgesehen - darauf nicht gestützt werden kann. Entsprechendes gilt für die vom Berufungsgericht hervorgehobenen „Anrechnungsmodalitäten“. Eine diesbezügliche Fehlentscheidung zeigt das Rechtsmittel nicht auf.
 
Die Rsp bejaht das Vorliegen einer („echten“) Mietzinsvorauszahlung, wenn diese für einen bestimmten Zeitraum angerechnet wird und aliquot zurückverlangt werden kann, wenn das Mietverhältnis vor Ablauf des Vorauszahlungszeitraums endet.
 
Nach dem Bestandvertrag entspricht die Bestanddauer mit dem Endtermin 1. 1. 2055 der voraussichtlichen Nutzungsdauer des Bestandobjekts, wobei der beklagten Partei das Recht eingeräumt wurde, die Investitionen der von ihr finanzierten Bauwerke aliquot zurückzufordern, wenn die klagende Partei das Mietverhältnis (früher) aufkündigen sollte. Dabei nimmt das Ausmaß der aliquoten Rückzahlung wegen der jährlichen Abschreibung von 1,25 % der Investition (= 1/80) auf die Gesamtnutzungsdauer von 80 Jahren Bezug.
 
Die auf mehrere Vertragspunkte des Mietvertrags gestützte Rechtsansicht des Berufungsgerichts, wonach die Streitteile beim Vorauszahlungszeitraum auf die Amortisierungsdauer von 80 Jahren abgestellt haben, ist iSd oben aufgezeigten Rsp vertretbar. Dies auch unter Berücksichtigung der Vertragsbestimmung, dass der Mietzins auch aus den von der klagenden Partei zu tragenden Kosten der Baumaßnahmen besteht und zwar „bei 100% Zuzählung, verteilt auf zehn Jahre ab Baubeginn“, weil diese Klausel vertretbar so verstanden werden kann, dass die Parteien damit nur auf den möglichen Zeitraum der vollständigen Zahlung („Zuzählung“) durch die beklagte Partei Bezug genommen haben, ohne damit den Mietzinsvorauszahlungszeitraum mit zehn Jahren zu determinieren. Das Berufungsgericht hat zudem auch nachvollziehbar damit argumentiert, ein bloß zehnjähriger Vorauszahlungszeitraum hätte zur Folge gehabt, dass der von der beklagten Partei in den 70er Jahren zu entrichtende Mietzins - trotz umfassender Übernahme von Erhaltungs- und Verbesserungsarbeiten - exorbitant hoch gewesen wäre, zumal dieser dann sogar den aktuell von der klagenden Partei für die Zeit ab 2011 begehrten Mietzins um ein Mehrfaches überstiegen hätte.