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Bei der Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes des Wohnungseigentumsobjekts besteht die Möglichkeit einer Beeinträchtigung der Rechte der anderen Wohnungseigentümer, diese stellt daher eine nach den Kriterien des § 16 Abs 2 WEG 2002 zu beurteilende Änderung dar; der Umstand, dass der wiederhergestellte Bauzustand ursprünglich konsensgemäß gewesen sein mag, ändert nichts daran, dass auch in diesem Fall den Intentionen des § 16 Abs 2 WEG 2002 entsprechend die Interessen der übrigen Wohnungseigentümer gewahrt bleiben müssen

 
GZ 5 Ob 9/16h, 23.02.2016
 
OGH: Ein Wohnungseigentümer hat nach § 16 Abs 2 WEG grundsätzlich das Recht, sein Objekt durch bauliche Maßnahmen zu verändern oder auch Widmungsänderungen vorzunehmen; dies aber mangels Zustimmung aller übrigen Wohnungseigentümer nur unter bestimmten - abgestuften - Voraussetzungen.
 
Der Änderungsbegriff des § 16 Abs 2 WEG ist nach stRsp des erkennenden Senats weit auszulegen. Jede Änderung, die eine Beeinträchtigung schutzwürdiger Interessen anderer Wohnungseigentümer mit sich bringen könnte (wofür also schon die Möglichkeit einer Beeinträchtigung genügt), bedarf aber der Zustimmung aller übrigen Wohnungseigentümer oder der Genehmigung durch den Außerstreitrichter in einem Verfahren nach § 52 Abs 1 Z 2 WEG.
 
Holt der änderungswillige Wohnungseigentümer die Zustimmung der anderen Miteigentümer oder die Genehmigung des Außerstreitrichters nicht ein oder setzt er sich über den Widerspruch eines anderen Miteigentümers hinweg, handelt er in unerlaubter Eigenmacht und kann im streitigen Rechtsweg zur Beseitigung der Änderung (gegebenenfalls auch zur Unterlassung künftiger Änderung) verhalten werden.
 
Für die Beurteilung, ob eine Maßnahme als genehmigungspflichtige Änderung iSd § 16 Abs 2 WEG zu qualifizieren ist, ist vom bestehenden Zustand des betreffenden Objekts auszugehen. Ansatzpunkt der Überlegung hat der aktuelle rechtmäßige Bestand zu sein. Im Falle einer baulichen Umgestaltung des ursprünglichen Objekts erfordert diese Beurteilung daher einen Rückgriff auf die dieser Maßnahme zugrunde liegenden vertragliche Einigung der Mit- und Wohnungseigentümer. Wenn der veränderte Zustand auf einem widerrechtlichen Eingriff beruht, würde durch die Wiederherstellung des vorigen Zustands nicht in die Rechte der anderen Wohnungseigentümer eingegriffen, weil lediglich der ursprüngliche, auch mit dem zugrunde liegenden Wohnungseigentumsvertrag entsprechende Zustand wiederhergestellt würde. Die Wiederherstellung des vor einem eigenmächtigen Umbau bestandenen Zustands und die dafür notwendigen Maßnahmen stellen dann auch keine genehmigungspflichtigen „Änderungen“ iSd § 16 Abs 2 WEG dar. Für den Fall einer rechtmäßigen - weil von den übrigen Wohnungseigentümern oder dem Außerstreitgericht genehmigten - baulichen Veränderung gilt dies nicht. Eine rechtmäßige bauliche Veränderung zieht eine Änderung der Nutzwerte nach sich, die im Falle ihrer Wesentlichkeit ihre Neufestsetzung durch das Gericht rechtfertigt (§ 9 Abs 2 Z 4 WEG). Der OGH hat auch bereits wiederholt ausgesprochen, dass die Erhaltungspflicht der Eigentümergemeinschaft des § 28 Abs 1 Z 1 WEG auch für die Erhaltung eines geänderten Wohnungseigentumsobjekts gilt, der Wohnungseigentümer also zwar die Kosten der Änderung allein zu tragen hat, aber nicht jene der Erhaltung der geänderten allgemeinen Teil. Bei der Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes des Wohnungseigentumsobjekts besteht demnach die Möglichkeit einer Beeinträchtigung der Rechte der anderen Wohnungseigentümer, diese stellt daher eine nach den Kriterien des § 16 Abs 2 WEG zu beurteilende Änderung dar. Der Umstand, dass der wiederhergestellte Bauzustand ursprünglich konsensgemäß gewesen sein mag, ändert nichts daran, dass auch in diesem Fall den Intentionen des § 16 Abs 2 WEG entsprechend die Interessen der übrigen Wohnungseigentümer gewahrt bleiben müssen.
 
Die Revisionswerberin bestreitet diese Maßgeblichkeit des durch eine rechtmäßige Änderung geschaffenen Bestandes mit der wesentlichen Begründung, dass mit den baulichen Änderungen ihrer Rechtsvorgängerin keine dauerhafte unwiderrufliche Änderung (der Widmung, des Wohnungseigentumsvertrags und des Parifizierungsgutachtens) verbunden gewesen sei. Die Änderungen seien vielmehr als zeitlich befristet zu interpretieren, nämlich nur für die Zeit, in der der mit den Änderungen verfolgte Zweck für die jeweilige Wohnungseigentümerin maßgeblich sei. Die Rechtsvorgängerin der Beklagten hätten mit dieser Vereinbarung also nicht automatisch auf den baubehördlich bewilligten Zustand und die im Wohnungseigentumsvertrag vorgesehenen Türöffnungen verzichtet. Diese Argumentation läuft auf die Behauptung einer Vorwegzustimmung zur allfälligen (gänzlichen oder auch nur teilweisen) Wiederherstellung des vorigen Zustands hinaus. Abgesehen davon, dass die Revisionswerberin im Verfahren vor dem Erstgericht eine Vereinbarung solchen Inhalts nicht behauptet hat, finden sich im festgestellten Sachverhalt keine Anhaltspunkte dafür, die jeweiligen Zustimmungserklärungen zu den von der Rechtsvorgängerin der Beklagten vorgenommenen Änderungen in diesem Sinne auszulegen.