Home
OGH: Zur Stellung des Hausverwalters nach der Zuschlagserteilung
Die Fortdauer der Stellung als Verwalter gilt nicht beim Erwerb von einem Alleineigentümer in einem Zwangsversteigerungsverfahren, weil der Ersteher in schuldrechtliche Positionen des Verpflichteten nur aufgrund gesetzlicher Anordnungen eintritt
Gesetze: §§ 825 ff ABGB, § 150 EO, § 1121 ABGB, § 73 VersVG
Schlagworte: Miteigentum, Hausverwalter, Alleineigentümer, Zwangsversteigerung, Zuschlagserteilung, Bestandvertrag, Versicherungsvertrag
GZ 7 Ob 108/15f, 27.01.2016
OGH: Wer zum Verwalter einer gemeinschaftlichen Sache bestellt worden ist, bleibt Verwalter bis zur seiner Enthebung, die nach den Grundsätzen über die Verwalterbestellung vorzunehmen ist. Die Verwalterbestellung wirkt auch für den Einzelnachfolger eines Teilhabers der gemeinschaftlichen Sache. Die Fortdauer der Stellung als Verwalter gilt aber nicht beim Erwerb von einem Alleineigentümer in einem Zwangsversteigerungsverfahren; auf diese Konstellation ist die Rsp zur Bindung des Einzelrechtsnachfolgers (auch Erstehers) an die Verwalterbestellung in einer Miteigentumsgemeinschaft nicht anwendbar.
Bei der Zwangsversteigerung sind die Versteigerungsbedingungen allein dafür maßgebend, welche - auf der Liegenschaft haftenden - Lasten der Ersteher zu übernehmen hat. In schuldrechtliche Positionen des Verpflichteten tritt der Ersteher aufgrund gesetzlicher Grundlage (vgl § 1121 iVm § 1120 ABGB für Bestandverträge und § 73 VersVG für Versicherungsverträge) oder aufgrund einer (auch schlüssigen) vertraglichen Einigung mit dem Berechtigten ein. Da nach dem Gesetz der Übergang eines mit einem Alleineigentümer abgeschlossenen Hausverwaltervertrags bzw einer von diesem eingeräumten Hausverwaltervollmacht auf den Ersteher nicht vorgesehen ist, endete die Rechtsstellung des Hausverwalters mit dem Zuschlag in der Zwangsversteigerung, außer er weist zur Legitimation seines Einschreitens als Hausverwalter nach, dass aufgrund vertraglicher Einigung zwischen ihm und dem Ersteher der Hausverwaltervertrag fortbestand.
Ohne eine derartige (zumindest schlüssige) Vereinbarung kann und darf der bisherige Hausverwalter ohne neuerliche Bestellung durch den Ersteher keine Verwaltungshandlungen mehr setzen. Kann der Hausverwalter hingegen die vertragliche Einigung über den Fortbestand seiner Hausverwaltungstätigkeit mit dem Ersteher nachweisen und damit sein Einschreiten als Hausverwalter legitimieren, ist auch der Einzelrechtsnachfolger des Erstehers, dessen Eigentumsrecht im Grundbuch hier nur vorgemerkt wurde, daran gebunden.
