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Die bei Mietvertragsabschluss gegenüber dem Beklagten auftretende Person erklärte hier, für die Wohnung zuständig zu sein, eine Formulierung, die ein Eigengeschäft gerade nicht nahe legt

 
GZ 3 Ob 4/16h, 17.02.2016
 
OGH: Das Stellvertretungsrecht wird vom Offenlegungsgrundsatz beherrscht. Die Beachtung dieses Grundsatzes ist geboten, um den Geschäftspartner vor unliebsamen Überraschungen über die Person desjenigen zu schützen, demgegenüber er berechtigt und verpflichtet ist. Der Wille, im Namen eines anderen zu handeln, muss im Geschäftsverkehr ausdrücklich erklärt werden oder aus den Umständen erkennbar sein. Der Offenlegungsgrundsatz verlangt aber nicht die Nennung des Namens des Geschäftsherrn durch den Vertreter; es genügt, wenn sich der dritte Kontrahent jederzeit danach erkundigen oder darüber informieren kann.
 
Im Hinblick auf den das Stellvertretungsrecht beherrschenden Offenlegungsgrundsatz bedarf es in jedem Einzelfall, in dem ein ausdrückliches Handeln im fremden Namen nicht vorliegt, sorgfältiger Prüfung, wie der Dritte - von seinem Erkenntnishorizont aus gesehen - das Auftreten des Handelnden verstehen musste; im Zweifel ist ein Eigengeschäft des Handelnden anzunehmen. Ob die Umstände ergeben, dass der Handelnde nicht im eigenen, sondern im fremden Namen handeln will, ist unter Berücksichtigung der Verkehrssitte zu würdigen. Der Offenlegungsgrundsatz, der den Geschäftspartner vor unliebsamen Überraschungen über die Person desjenigen schützen soll, demgegenüber er berechtigt und verpflichtet ist, ist aber verzichtbar. Die Beurteilung der Frage, ob nach den festgestellten Umständen im eigenen oder fremden Namen gehandelt wurde, bildet im Hinblick auf ihre Einzelfallbezogenheit im Allgemeinen keine erhebliche Rechtsfrage iSd § 502 Abs 2 ZPO.
 
Die bei Mietvertragsabschluss gegenüber dem Beklagten auftretende Person erklärte hier, für die Wohnung zuständig zu sein, eine Formulierung, die ein Eigengeschäft gerade nicht nahe legt. Der Beklagte war nach den getroffenen Feststellungen und seinem Prozessvorbringen auch gar nicht der Auffassung, die ihm gegenüber auftretende Person sei der vermietende Eigentümer, er hielt nur mangels ausdrücklicher Information über den zwischenzeitigen Verkauf der Liegenschaft den früheren Eigentümer für seinen Vertragspartner und erfuhr erst später vom zwischenzeitigen Eigentümerwechsel. Als in weiterer Folge der frühere Liegenschaftseigentümer den Beklagten zur Räumung der Wohnung aufforderte, bestritt der Beklagte einerseits die Kündigungsmöglichkeit und andererseits unter Hinweis auf die Eigentümerstellung des Klägers die Berechtigung des früheren Eigentümers, ihn zur Räumung aufzufordern. Unter Zugrundelegung dieser Umstände keine Verletzung des Offenlegungsgrundsatzes anzunehmen, sondern vielmehr wirksame Stellvertretung, allenfalls auch, dass der Beklagte nach Offenlegung der Person des Eigentümers und damit seines Vertragspartners das Vertragsverhältnis mit dem Kläger akzeptierte, bildet keine vom OGH aufzugreifende Fehlbeurteilung. Der Beklagte ging hier offensichtlich nie davon aus, dass die beim Mietvertragsabschluss auf Vermieterseite auftretende Person selbst Vermieter sein sollte, sondern dass sie nur den Liegenschaftseigentümer vertrat.
 
Wenn der Beklagte schließlich damit argumentiert, dass der Kläger gar nicht Liegenschaftseigentümer gewesen sei und daher auch nicht Vollmacht zum Abschluss eines Mietvertrags erteilen hätte können, entfernt er sich von dem von den Vorinstanzen festgestellten Sachverhalt und übersieht, dass die Erteilung des Vermietungsauftrags sowie der entsprechenden Vollmacht nicht davon abhängig ist, ob der Auftrag- und Vollmachtgeber Liegenschaftseigentümer ist.