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OGH: Zur Frage der Aktivlegitimation eines Wohnungseigentümers zur Geltendmachung von Gewährleistungsansprüchen betreffend Allgemeinteile iZm der Gefährdung von widerstreitenden Gemeinschaftsinteressen
Wenn und soweit das Vorgehen des einzelnen Eigentümers Gemeinschaftsinteressen beeinträchtigen könnte, ist ein Beschluss der Mehrheit der Gemeinschaftsmitglieder oder eine diesen Mehrheitsbeschluss substituierende Entscheidung des Außerstreitrichters erforderlich; in der möglichen Wahl zwischen Verbesserungs- und Preisminderungsbegehren kann ein Interessenskonflikt liegen; ein Mehrheitsbeschluss ist allerdings mangels eines Interessenskonflikts dann nicht erforderlich, wenn die Beteiligten bereits eine Regelung getroffen haben
Gesetze: § 28 WEG 2002, § 25 WEG 2002, § 18 WEG 2002, § 833 ABGB, § 922 ff ABGB
Schlagworte: Wohnungseigentumsrecht, Gewährleistung, Aktivlegitimation, Interessenskonflikt
GZ 4 Ob 10/16y, 27.01.2016
OGH: Nach stRsp können auch einzelne Wohnungseigentümer Gewährleistungsansprüche an gemeinschaftlichen Anlagen geltend machen, ohne dass diesbezüglich die übrigen Wohnungseigentümer ihre Zustimmung erteilen oder selbst als Kläger auftreten müssen. Wenn und soweit das Vorgehen des einzelnen Eigentümers Gemeinschaftsinteressen beeinträchtigen könnte, ist ein Beschluss der Mehrheit der Gemeinschaftsmitglieder oder eine diesen Mehrheitsbeschluss substituierende Entscheidung des Außerstreitrichters erforderlich. In der möglichen Wahl zwischen Verbesserungs- und Preisminderungsbegehren kann ein Interessenskonflikt liegen. Ein Mehrheitsbeschluss ist allerdings mangels eines Interessenskonflikts dann nicht erforderlich, wenn die Beteiligten bereits eine Regelung getroffen haben.
Die angefochtene Entscheidung hält sich im Rahmen der aufgezeigten Rsp. Die Rechtsansicht des Berufungsgerichts, dass die zwischen allen Wohnungseigentümern im Wohnungseigentumsvertrag einvernehmlich getroffene Regelung über die selbständige (gerichtliche) Geltendmachung durch die einzelnen Eigentümer („ohne weitere Beschlussfassung und Zustimmung der Wohnungseigentümergemeinschaft“) einen Mehrheitsbeschluss entbehrlich macht, bedarf keine Korrektur durch gegenteilige Sachentscheidung, zumal auch sonst anerkannt ist, dass eine erforderliche Willensbildung zwischen den Wohnungseigentümern auch im Wohnungseigentumsvertrag getroffenen werden kann.
Die von den Vorinstanzen vertretene Ansicht, dass der Kläger die Verbesserung von Mängeln auch bei den allgemeinen Teilen der Liegenschaft begehren kann, begründet somit keine erhebliche Rechtsfrage.
Das trifft auch auf den Vorwurf zu, das Verfahren leide an einem sekundären Verfahrensmangel, weil nicht feststehe, welche Mängel an allgemeinen Teilen vorliegen. Für die Aktivlegitimation kommt es hier gerade nicht darauf an, ob ein Mangel das Wohnungseigentumsobjekt des Klägers oder allgemeine Teile betrifft.
Die beklagte Partei vermag auch iZm den Behauptungen über ihre bedingungslose Sanierungsbereitschaft und die faktische Verweigerung der Sanierung durch den Kläger nicht die Zulässigkeit des Rechtsmittels zu begründen. Ob eine Verbesserungsverweigerung vorliegt, ist stets nach den konkreten Umständen des Einzelfalls zu beurteilen und bildet daher im Regelfall keine iSd § 502 Abs 1 ZPO erhebliche Rechtsfrage. Zudem war hier nicht die Fälligkeit des Entgelts der beklagten Partei streitgegenständlich, sondern der Verbesserungsanspruch des Klägers, den dieser auch dann nicht verliert, wenn er in unberechtigter Weise auf Art, Umfang und Durchführung der Verbesserung mehr Einfluss nehmen will, als er es allenfalls nach dem zugrundeliegenden Vertrag konnte.
