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OGH: Entscheidende Änderung iSd § 12a Abs 3 MRG
Der Wechsel von Minderheitsbeteiligungen an einer Kapitalgesellschaft führt nicht zur Änderung der rechtlichen und wirtschaftlichen Entscheidungsmöglichkeiten
Gesetze: § 12a MRG
Schlagworte: Mietrecht, Mietzinserhöhung Machtwechsel, Wechsel von Minderheitsbeteiligungen an einer Kapitalgesellschaft
GZ 5 Ob 228/15p, 21.12.2015
OGH: Zur Anwendung des § 12a Abs 3 MRG wird nach hA die sog Machtwechseltheorie vertreten. Danach liegt eine entscheidende Änderung idR erst nach einem Kippen des Mehrheitsverhältnisses vor. Jede andere Änderung der rechtlichen und wirtschaftlichen Einflussmöglichkeit in der Gesellschaft (juristischen Person) bedarf der Darlegung besonderer Umstände, um sie als „entscheidend“ iSd § 12a Abs 3 MRG qualifizieren zu können.
Zu dieser Machtwechseltheorie hat sich auch der erkennende Senat in jüngerer Zeit ausdrücklich bekannt. Sie entspricht auch der hL.
Im Sinne dieser Machtwechseltheorie führt der Wechsel von Minderheitsbeteiligungen an einer Kapitalgesellschaft nicht zur Änderung der rechtlichen und wirtschaftlichen Entscheidungsmöglichkeiten. Diese liegt nur dann vor, wenn es dem Machtträger aufgrund seiner gesellschaftsrechtlichen Position möglich ist, die Geschicke der Gesellschaft faktisch zu bestimmen.
Jene Judikatur des OGH, die die Veräußerung oder Übertragung von „Minderheitsbeteiligungen“ als Anwendungsfall des § 12a Abs 3 MRG erkannten, wurde hingegen ganz überwiegend abgelehnt. Im Gegensatz dazu nimmt Edelhauser in seiner Glosse zu 9 Ob 53/11a (immolex 2012/47) einen Machtwechel im Verhältnis zur Gesellschaft auch dann an, wenn es zu einer Anteilsverschiebung um mehr als 50 % von Streubesitz zu Streubesitz kommt.
Dieses vereinzelt gebliebene Abweichen von der in der jüngeren Judikatur nach wie vor vertretenen Machtwechseltheorie begründet keine erhebliche Rechtsfrage iSd § 71 Abs 1 AußStrG.
Im vorliegenden Fall war keiner der Alt- oder Neuaktionäre jemals zu mehr als 50 % an der Mietergesellschaft oder einer übergeordneten Konzerngesellschaft beteiligt. Nach der herrschenden Machtwechseltheorie ist die Rechtsansicht der Vorinstanzen jedenfalls vertretbar, dass diese Veränderungen von Minderheitsbeteiligungen keine entscheidende Änderung iSd § 12a Abs 3 MRG bewirkten.
