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Tritt nach § 14 MRG jemand in Sonderrechtsnachfolge in das Miet- oder Nutzungsverhältnis ein und setzt dieses auch fort, ist die Anwendung des § 17 WGG von vornherein ausgeschlossen; der Erbe des verstorbenen Mieters (Nutzungsberechtigten) hat daher keinen Anspruch gem § 17 WGG gegenüber der gemeinnützigen Bauvereinigung; der Anspruch fällt daher auch nicht in den Nachlass des verstorbenen Mieters (Nutzungsberechtigten); der Eintretende muss dem Nachlass und nach dessen Einantwortung dem Erben des verstorbenen Mieters (Nutzungsberechtigten) den noch nicht abgewohnten Beitragsteil zurückzahlen

 
GZ 6 Ob 103/15p, 21.12.2015
 
Die Revisionswerber machen geltend, der auf sofortige Auszahlung gerichtete Kondiktionsanspruch der Kläger sei auch vor dem Hintergrund der Vereinbarung vom 19. 3. 2011 zu bejahen. Aus dieser sei abzuleiten, dass U***** S***** (als Drittelanteil des schwebenden Nachlasses) der sofortigen Auszahlung des gesamten Baukostenbeitrags an die Kläger (je zur Hälfte) ausdrücklich zugestimmt habe. Wollte man die Zustimmung nicht annehmen, so hätten die Kläger einen sofortigen Auszahlungsanspruch gem § 1042 ABGB zumindest in Höhe von zwei Dritteln des Klagsbetrags. Bei redlicher Denkweise hätten die Vertragsparteien zusätzlich vereinbart, dass der Beklagte persönlich verpflichtet sei, nach dem Tod C***** S*****s eine dem jeweiligen Baukostenzuschuss äquivalent entsprechende Summe an die Kläger zu zahlen, falls die Wohnbaugenossenschaft aufgrund des Weiterbestands des Mietverhältnisses die Auszahlung nicht vornehme.
 
OGH: Im Fall der Auflösung eines Miet- oder sonstigen Nutzungsvertrags hat der ausscheidende Mieter oder sonstige Nutzungsberechtigte gegen die gemeinnützige Bauvereinigung einen Anspruch auf Rückzahlung der von ihm zur Finanzierung des Bauvorhabens neben dem Entgelt geleisteten Beträge, vermindert um die ordnungsgemäße Absetzung für Abschreibung in einem gesetzlich bestimmten Ausmaß (§ 17 Abs 1 und Abs 4 WGG). Grundgedanke der Vorschrift ist, dass der scheidende Mieter (Nutzungsberechtigte) von dem seinerzeit geleisteten „Grund- und/oder Baukostenbeitrag“ einen aliqouten (noch nicht „abgewohnten“) Teil zurückerhält, wobei die Bauvereinigung diesen Betrag auf den nächsten Mieter (Nutzungsberechtigten) dieses Objekts überwälzen darf (§ 17 Abs 2 WGG), der seinerseits im Fall des Ausscheidens einen aliquoten Ersatzanspruch hat.
 
Zur weiteren Befriedigung des Wohnbedürfnisses naher Angehöriger normiert § 14 Abs 2 und 3 MRG im Fall des Todes des Mieters eine Sonderrechtsnachfolge, die gem § 20 Abs 1 Z 1 lit b iVm Abs 4 Z 3 WGG auch bei genossenschaftlichen Nutzungsverträgen im Fall des Todes des Nutzungsberechtigten Anwendung findet. Sie schließt die allgemeine Erbfolge in Bezug auf das Miet- oder Nutzungsverhältnis ausnahmsweise aus.
 
Allgemeine Voraussetzung für das Entstehen eines Anspruchs nach § 17 WGG ist die Auflösung des Miet- oder Nutzungsverhältnisses; tritt daher nach § 14 MRG jemand in Sonderrechtsnachfolge in das Miet- oder Nutzungsverhältnis ein und setzt dieses auch fort, ist die Anwendung des § 17 WGG von vornherein ausgeschlossen. Der Erbe des verstorbenen Mieters (Nutzungsberechtigten) hat daher keinen Anspruch gem § 17 WGG gegenüber der gemeinnützigen Bauvereinigung. Der Anspruch fällt daher auch nicht in den Nachlass des verstorbenen Mieters (Nutzungsberechtigten). Der nach dem Tod des früheren Mieters (Nutzungsberechtigten) Eingetretene kann im Fall späterer Auflösung des Miet- oder Nutzungsverhältnisses auch dann, wenn er nicht Erbe ist, den Anspruch nach § 17 WGG geltend machen, denn nur ihm (oder seinem Erben) steht dieser Anspruch zu. Nur bei Fehlen einer Sonderrechtsnachfolge treten die Erben gem § 14 Abs 1 MRG in den Vertrag ein und sind damit Mieter (Nutzungsberechtigte), auch wenn dieser Vertrag gelöst (aufgekündigt) werden kann.
 
Was das Verhältnis zwischen dem Eingetretenen (oder seinem Erben) und dem Erben des früheren Mieters (Nutzungsberechtigten), der den Baukostenbeitrag seinerzeit geleistet hat, anlangt, bejaht die Entscheidung des OGH 5 Ob 90/02z im Anschluss an Vonkilch, (Mietzinsvorauszahlungen, Baukostenbeiträge und wohnrechtliche Sondererbfolge [§ 14 MRG], NZ 2000, 321 ff), einen Ausgleichsanspruch des Nachlasses bzw der Erben des verstorbenen Mieters (Nutzungsberechtigten) gegen den in das Miet- oder Nutzungsverhältnis Eintretenden für noch nicht abgewohnte Baukostenbeiträge auf der Grundlage einer analogen Anwendung des § 1042 ABGB. Der Wert, den die Leistungen des verstorbenen Mieters (Nutzungsberechtigten) repräsentieren, geht daher nicht ersatzlos vom Nachlass auf den in das Miet- oder Nutzungsverhältnis Eintretenden über. Der Eintretende muss dem Nachlass und nach dessen Einantwortung dem Erben des verstorbenen Mieters (Nutzungsberechtigten) den noch nicht abgewohnten Beitragsteil zurückzahlen.
 
Die Kläger sind zwar gesetzliche Erben der verstorbenen Nutzungsberechtigten, in deren Nutzungsverhältnis zur Genossenschaft der Beklagte gem § 14 Abs 2 und 3 MRG eingetreten ist, deren Nachlass wurde aber noch nicht eingeantwortet. Unterbleibt gem § 153 AußStrG die Abhandlung, bleibt der ruhende Nachlass bestehen. Auf unbefristeten Antrag der Berechtigten ist das Verfahren fortzusetzen. Es kann dann entweder mit Einantwortung enden oder mit Überlassung an Zahlungsstatt nach § 154 AußStrG, soweit nicht ein Nachlassinsolvenzverfahren eröffnet wird.
 
Mangels Einantwortung sind die Kläger nicht Gläubiger des Ausgleichsanspruchs gegen den Beklagten. Aus der Vereinbarung vom 19. 11. 2011 ist ein vertraglicher Anspruch der Kläger auf Rückzahlung des noch nicht abgewohnten Beitragsteils nicht abzuleiten. Dafür, dass es Absicht der Parteien (§ 914 ABGB) war, dass der Beklagte den Klägern unabhängig von der Einantwortung des Nachlasses zur Rückzahlung verpflichtet sein sollte und so das Risiko einer Inanspruchnahme durch den Nachlass tragen wollte, geben weder der Wortlaut der Vereinbarung noch die festgestellten Begleitumstände der Vereinbarung einen Anhaltspunkt. Das Erstgericht stellte im Rahmen der Beweiswürdigung auch fest, dass den Beteiligten nicht bewusst war, dass der Baukostenzuschuss bei einem Eintritt in die Nutzungsrechte nicht frei verfügbar ist. Für eine ergänzende Vertragsauslegung besteht kein Anlass, muss doch nur das Verlassenschaftsverfahren fortgesetzt und den Klägern der Nachlass eingeantwortet werden.