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Die Mietergesellschaft trifft nach § 12a Abs 3 MRG eine (vertragliche) Informationspflicht, sodass diese für jenen Schaden ersatzpflichtig wird, der dem Vermieter wegen der Verspätung oder Unterlassung der Anzeige entsteht; der zu beurteilende Schaden liegt darin, dass der Vermieter an der rechtzeitigen Geltendmachung des erhöhten Mietzinses verhindert war und ihm daher ein entsprechender Mietzinsentgang erwachsen ist; bei einem Schadenersatzbegehren, das darauf gestützt wird, dass die Mietergesellschaft die Anzeige nach § 12 Abs 3 MRG unterlassen hat, ist die Verjährungsfrist des § 1489 ABGB maßgebend, deren Beginn in jenem Zeitpunkt anzusetzen ist, in dem dem Vermieter die maßgeblichen Umstände bekannt werden; der Umstand, dass dem Vermieter möglicherweise die genaue Höhe des Schadens noch nicht bekannt ist, ändert daran nichts

 
GZ 6 Ob 131/15f, 26.11.2015
 
OGH: Es entspricht stRsp, dass die Mietergesellschaft selbst nach § 12a Abs 3 MRG eine (vertragliche) Informationspflicht betreffend die Veräußerung des Unternehmens oder eines Machtwechsels trifft, weshalb auch diese (zu deren Organwaltern vgl RIS-Justiz RS0124474) für jenen Schaden ersatzpflichtig wird, der dem Vermieter wegen der Verspätung oder Unterlassung der Anzeige entsteht. Der zu beurteilende Schaden besteht darin, dass der Vermieter an der rechtzeitigen Geltendmachung des erhöhten Mietzinses verhindert war und ihm daher ein entsprechender Mietzinsentgang erwachsen ist. Dass die Übertragung sämtlicher Aktien der Beklagten (mittelbar) in das Eigentum des R*****-Konzerns im Sommer 1996 den Tatbestand des § 12a Abs 3 MRG erfüllte, entspricht seit der Entscheidung 5 Ob 7/98k stRsp des OGH. Schadenersatzansprüche L***** L*****s bzw des Klägers aufgrund Nichtanzeige dieses Vorgangs sind somit grundsätzlich durchaus denkbar.
 
Es entspricht zwar stRsp, dass die in § 12a Abs 2 MRG normierte sechsmonatige Frist für die Geltendmachung des Anhebungsbegehrens nur durch die Anzeige der Unternehmensveräußerung zu laufen beginnt und nicht mehr - wie bei anderem Gesetzeswortlaut zu § 12 Abs 3 MRG aF judiziert wurde - ab verlässlicher Kenntnis des Vermieters von der Unternehmensveräußerung zu berechnen ist. Der Mietzinsentgang (für den Zeitraum bis einschließlich Juni 2013), den der Kläger ja ausdrücklich seinem Schadenersatzbegehren zugrunde legt, wurde jedoch bereits dadurch ausgelöst, dass es die Beklagte im Jahr 1996 unterlassen hat, den Kläger vom eingetretenen Machtwechsel gem § 12a Abs 3 MRG zu informieren. Der Beginn des Laufes der Verjährungsfrist des § 1489 ABGB ist unmittelbar danach anzusetzen, weil dem rechtskundig beratenen Kläger die maßgeblichen Umstände bekannt waren. Der Umstand, dass dem Kläger möglicherweise die genaue Höhe des Schadens noch nicht bekannt war, vermochte nichts zu ändern. Damit sind aber jene (höheren) Mietzinse, die vor Einbringung der Klage aufgelaufen sind und hinsichtlich welcher sich der Kläger ausschließlich auf den Titel des Schadenersatzes berufen hat, verjährt.
 
Bei der Abweisung des Erhöhungsbegehrens von monatlich 3.232,70 EUR ab 1. 7. 2013 bezog sich das Berufungsgericht ua auf das zwischen den Parteien vereinbarte Weitergaberecht nach Punkt XIV des Mietvertrags. Allerdings hat der OGH zu dieser - von der Beklagten auch mit anderen Vermietern vereinbarten - Vertragsbestimmung bereits ausgeführt, aus einem „konzerninternen“ Weitergaberecht könne gerade nicht geschlossen werden, dass der Vermieter auch für den Fall auf ein Mietzinsanhebungsrecht verzichtete, dass die Mieterin von einem außenstehenden Dritten (dem R*****-Konzern) übernommen werde. In der Entscheidung 5 Ob 288/98h wies der OGH darauf hin, dass sich im Sachverhalt kein Indiz dafür finde, dass die Parteien an einen Machtwechsel im Konzern der Mieterin gedacht hätten; in der Klausel sei daher kein Verzicht auf das an einen Machtwechsel geknüpfte Recht zur Mietzinsanhebung zu sehen. Derartige Indizien lassen sich auch im hier zu beurteilenden Sachverhalt nicht finden. Damit kommt es aber auf die vom Berufungsgericht zitierte Rsp, wonach ein vertraglich eingeräumtes Weitergaberecht nicht nur eine Mietzinsanhebung nach § 12a Abs 1 MRG, sondern auch eine solche nach § 12a Abs 3 MRG ausschließt, gar nicht mehr an, sodass die vom Berufungsgericht insoweit angezogene Begründung der Klagsabweisung verfehlt war.
 
In Punkt V des Mietvertrags findet sich die Klausel, dass die Parteien den Mietzins „frei und unbeeinflusst von amtlichen Mietzinsregelungen festgesetzt haben“ und daher „übereinkommen, dass auch in Zukunft der Hauptmietzins nur aufgrund der Wertsicherungsklausel geändert werden kann, amtliche Mietzinsregelungen auf das vorliegende Mietverhältnis jedoch keinen Einfluss haben“. Nach stRsp des OGH zu dieser - ebenfalls von der Beklagten auch mit anderen Vermietern vereinbarten - Vertragsbestimmung ist in dieser Klausel nach der Parteienabsicht kein Verzicht des Vermieters auf das Recht zur Mietzinsanhebung nach § 12a Abs 3 MRG zu sehen, wenn diese Bestimmung erst Jahre nach Vertragsabschluss (hier: 9 Jahre) eingeführt wurde; Verzichtserklärungen sind jedenfalls einschränkend auszulegen.
 
In der Entscheidung 5 Ob 86/00h trug der OGH dem Erstgericht die nähere Erforschung der Parteienabsicht zu dieser Klausel auf. In diesem Sinne legte das Berufungsgericht hier die Klausel iSe Verzichts auf das Recht zur Mietzinsanhebung nach § 12a MRG aus. Die Mieterin habe in Punkt IX des Mietvertrags umfangreiche Sanierungs- und Instandhaltungspflichten übernommen und sich weiters zur Kostenübernahme hinsichtlich der Prozessführung gegen den Vormieter des Bestandobjekts verpflichtet; in einer Gesamtschau sei daher der Ausschluss des § 12a MRG für den Vermieter nicht benachteiligend und füge sich dieser absolut stimmig in die zwischen den Streitteilen bestehende Gesamtvereinbarung ein.
 
Auch wenn die Frage, ob ein Vertrag im Einzelfall richtig ausgelegt wurde, nur dann eine erhebliche Rechtsfrage darstellt, wenn infolge einer wesentlichen Verkennung der Rechtslage ein unvertretbares Auslegungsergebnis erzielt wurde, so ist hier doch beachtlich, dass gerade aufgrund der von der Beklagten übernommenen Sanierungs- und Instandhaltungspflichten und der Übernahme des Prozesskostenrisikos eine Mietzinsreduktion auf die Dauer von zehn Jahren erfolgt war und somit der Vermieter diesen Vermögensvorteil bereits „abgegolten“ bekommen hat. Im Übrigen überzeugt das Auslegungsergebnis des Berufungsgerichts auch deshalb nicht, weil die Vereinbarung über die Kostenübernahme betreffend die Prozessführung gegen den Vormieter erst im Jahr 1988 getroffen wurde, sodass sie wohl kaum zur Auslegung des Parteiwillens bei Abschluss des Mietvertrags im Jahr 1985 herangezogen werden kann.