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Da dem Räumungsanspruch auch das obligatorische Recht des innehabenden Käufers auf Übertragung des Eigentums entgegengehalten werden kann, kommt es bei der Einrede des Rechts zur Innehabung (bzw des Rechts zum Besitz) nicht darauf an, ob bereits eine nach sachenrechtlichen Kriterien zu beurteilende Übergabe vorliegt; die rechtsanwaltlich vertretenen Kläger haben gegenüber den Beklagten erklärt, sich an den Vertrag nicht für gebunden zu erachten, weil sie die Wohnung für ihren Sohn benötigen; in einer solchen Situation kann den Beklagten ein (allfälliger) Verzug in der Vertragserfüllung (Kaufpreiszahlung) nicht zum Vorwurf gemacht werden; vielmehr sind sie bei einer solchen Haltung ihrer Vertragspartner berechtigt, die von ihnen zu erbringenden Leistungen (gestützt auf § 1052 ABGB) zurückzuhalten

 
GZ 4 Ob 180/15x, 15.12.2015
 
OGH: Bei einer Räumungsklage gegen einen titellosen Inhaber einer Wohnung macht der Eigentümer einen auf sein Eigentumsrecht gestützten Herausgabeanspruch nach § 366 ABGB geltend. In solchen Fällen kann der beklagte Sachinhaber ein eigenes, dem Eigentümer gegenüber wirksames Recht zur Innehabung einwenden, wobei sowohl dingliche als auch obligatorische Rechte in Frage kommen. Der Käufer ist obligatorisch zur Sachinhabung berechtigt, weshalb der innehabende Käufer der Vindikation des Veräußerers, der im Grundbuch noch als Eigentümer aufscheint, die Einrede aus dem Recht zum Besitz entgegenhalten kann. Das Eigentumsrecht des Verkäufers ist in diesem Sinn durch obligatorische Verpflichtungen gegenüber seinem Kaufvertragspartner beschränkt.
 
Da dem Räumungsanspruch auch das obligatorische Recht des innehabenden Käufers auf Übertragung des Eigentums entgegengehalten werden kann, kommt es bei der Einrede des Rechts zur Innehabung (bzw des Rechts zum Besitz) - entgegen den Ausführungen des Berufungsgerichts - somit nicht darauf an, ob bereits eine nach sachenrechtlichen Kriterien zu beurteilende Übergabe vorliegt.
 
Die entsprechende Einrede steht dem Käufer sogar auch dann zu, wenn er ohne Übergabe durch Eigenmacht in den Besitz der Kaufsache gelangt ist. Eine solche Eigenmacht wurde von den Klägern aber weder behauptet noch steht sie fest, sodass den Beklagten die Einrede als Käufer der Wohnung umso mehr zustehen muss.
 
Der Einwand der Kläger, die Beklagten hätten den Kaufpreis weder erlegt noch angeboten, kann die obligatorische Berechtigung der Beklagten zur Sachinhabung nicht aufheben.
 
Zum einen steht das Zug-um-Zug-Prinzip der Fälligkeit der wechselseitigen Ansprüche nicht entgegen.
 
Zum anderen kann sich ein Vertragspartner nur dann auf das Recht zur Leistungsverweigerung berufen, wenn er selbst zur Erfüllung bereit ist (§ 1052 Abs 1 Satz 1 ABGB). Will sich ein Vertragspartner aber vom Vertrag lösen, kann er sich nicht auf das Leistungsverweigerungsrecht berufen.
 
Hier haben die rechtsanwaltlich vertretenen Kläger gegenüber den Beklagten erklärt, sich an den Vertrag nicht für gebunden zu erachten, weil sie die Wohnung für ihren Sohn benötigen. In einer solchen Situation kann den Beklagten ein (allfälliger) Verzug in der Vertragserfüllung (Kaufpreiszahlung) nicht zum Vorwurf gemacht werden; vielmehr sind sie bei einer solchen Haltung ihrer Vertragspartner berechtigt, die von ihnen zu erbringenden Leistungen (gestützt auf § 1052 ABGB) zurückzuhalten.
 
Es kommt dabei nicht mehr darauf an, ob die Kläger - wie von ihnen bestritten bzw vom Erstgericht bejaht - dabei (auch) „geradezu rechtsmissbräuchlich“ gehandelt haben.
 
Im Ergebnis ist somit davon auszugehen, dass der Räumungsanspruch der Kläger schon deshalb scheitert, weil die innehabenden Beklagten obligatorisch zur Sachinhabung berechtigt sind. Das zutreffende Ersturteil ist daher wiederherzustellen. Es kann dabei dahinstehen, ob das Räumungsbegehren auch daran scheitern müsste, dass es den Beklagten aufgrund des Urteils des OLG Wien ermöglicht wurde, ihr Eigentumsrecht an der Wohnung ohne weitere Mitwirkung der Kläger einverleiben zu lassen.