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Die Verweigerung oder gezielte Verzögerung notwendiger Terminvereinbarungen durch den Mieter ist einer Verweigerung des Zugangs zum Mietobjekt gleichzuhalten, sodass der daraus resultierende Zeitverlust sowohl bei der Prüfung der zeitlichen Angemessenheit als auch der absoluten Frist einer Mängelbehebung zu berücksichtigen ist

 
GZ 5 Ob 99/15t, 30.10.2015
 
OGH: Ist im Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrags die Wohnung oder ein Ausstattungsmerkmal nicht brauchbar oder entspricht eine Badegelegenheit nicht dem zeitgemäßen Standard, so ist dies nach § 15a Abs 2 Satz 3 MRG für die Einstufung der Wohnung im Kategoriesystem des § 15a Abs 1 MRG nur zu berücksichtigen, wenn der Mieter dies dem Vermieter angezeigt und dieser den Mangel nicht in angemessener Frist, höchstens aber binnen 3 Monate ab Zugang der Anzeige, behoben hat. Die 3-Monatsfrist ist nur als absolute, selbst bei umfänglichen Sanierungen nicht überschreitbare Höchstgrenze aufzufassen; in aller Regel ist eine erheblich kürzere Frist zur Mängelbehebung angemessen. Die zeitlichen Vorgaben des § 15a Abs 2 Satz 3 MRG für die kategoriewahrende Mängelbehebung wurden vom Gesetzgeber bewusst streng konzipiert, um effektiven Druck auf den Vermieter auszuüben, die Mängelbehebung rasch und vollständig durchzuführen.
 
§ 15a Abs 2 MRG steht mit den Grundsätzen des (neuen) Gewährleistungsrechts im Einklang: Tragender Grundsatz der Gewährleistungsreform war das Prinzip der „zweiten Chance“; dieses Prinzip gilt auch im Bestandrecht. Gem § 932 ABGB kann der Übernehmer sogleich Wandlung oder Preisminderung begehren, wenn die Verbesserung (der Austausch) „unmöglich“ ist. Nach der Rsp des OGH ist diese Bestimmung aber dahin auszulegen, dass sich der Übernehmer auf die von ihm selbst herbeigeführte „Unmöglichkeit“ der Verbesserung nicht berufen kann.
 
Angesichts des mit den zeitlichen Vorgaben des § 15a Abs 2 Satz 3 MRG verfolgten Zwecks tritt der Kategorieverlust trotz objektiver Fristversäumnis jedenfalls dann nicht ein, wenn diese darauf zurückzuführen ist, dass der Mieter selbst die fristgerechte Mängelbehebung verhindert hat. Die Verweigerung oder gezielte Verzögerung notwendiger Terminvereinbarungen und damit des Zutritts zum Mietobjekt stellt zweifellos eine solche Verhinderung dar. Der auf ein solches Verhalten zurückzuführende Zeitverlust ist daher bei der Prüfung der Einhaltung sowohl der angemessenen Frist als auch der Höchstfrist zur Mängelbehebung zu berücksichtigen und zugunsten des Vermieters auszuklammern.