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Die Erneuerung von schadhaften Außenfenstern gehört als Maßnahme der Erhaltung iSd § 28 Abs 1 Z 1 WEG 2002 zur ordentlichen Verwaltung; Fenster sind nicht nur dazu bestimmt, Licht und - geöffnet - Frischluft in eine Wohnung zu lassen; sie sollten in geschlossenem Zustand auch Nässe und Kälte abwehren

 
GZ 5 Ob 225/15x, 23.11.2015
 
OGH: Dachflächenfenster und Rundfenster zählen als sog „Außenhaut“ des Gebäudes zu dessen allgemeinen Teilen, die zufolge § 28 Abs 1 Z 1 WEG von der Eigentümergemeinschaft zu erhalten sind.
 
Voraussetzung für die Qualifikation als Erhaltungsarbeit ist auch im Rahmen der „dynamischen“ Erhaltung iSv § 3 Abs 1 MRG und § 28 Abs 1 Z 1 WEG 2002, dass ein Mangel iSe Reparaturbedürftigkeit, einer Einschränkung der Funktionsfähigkeit oder Brauchbarkeit oder zumindest einer Schadensgeneigtheit feststehen muss. Die Erneuerung von schadhaften Außenfenstern gehört nach der Rsp als Maßnahme der Erhaltung iSd § 28 Abs 1 Z 1 WEG 2002 zur ordentlichen Verwaltung.
 
Nach § 30 Abs 1 Z 1 WEG 2002 kann jeder Wohnungseigentümer die Entscheidung des Gerichts ua darüber verlangen, dass Arbeiten iSd § 28 Abs 1 Z 1 WEG 2002 durchgeführt werden. Wesentliches Kriterium für die Durchsetzbarkeit einer Erhaltungsarbeit ist deren Dringlichkeit. Bei Beurteilung der Frage, ob der Mehrheit eine Erhaltungsarbeit aufzutragen ist, wird dem Gericht ein gewisser Spielraum eingeräumt.
 
Diesen hat das Rekursgericht im konkreten Fall nicht verlassen, wenn es die notwendige Sanierung undichter sowie den Austausch technisch unbrauchbarer Außenfenster als dringliche Erhaltungsmaßnahme angesehen hat. Fenster sind nicht nur dazu bestimmt, Licht und - geöffnet - Frischluft in eine Wohnung zu lassen. Sie sollten in geschlossenem Zustand auch Nässe und Kälte abwehren. Soweit sich die Erstantragsgegnerin auf die nicht eingeschränkte Basisfunktion des Öffnens und Schließens der Fenster beruft und deshalb deren Funktionsfähigkeit als nicht eingeschränkt sieht, geht sie nicht vom festgestellten Sachverhalt aus.
 
Die Anrufung des Gerichts setzt nach der Rsp des OGH die Untätigkeit der Mehrheit oder des Verwalters, entweder durch die Unterlassung einer Beschlussfassung oder die Ablehnung einer Erhaltungsarbeit voraus. Der Antragsteller berief sich im Verfahren erster Instanz ausdrücklich auf eine Untätigkeit des Hausverwalters, der die geforderte Schadensbehebung abgelehnt habe, weil die Mehrheit der Wohnungseigentümer davon ausgehe, dass Fenster nicht von der Eigentümergemeinschaft zu erhalten seien, und sich daher gegen die Sanierung ausspreche. Die Wohnungseigentümer, die sich im Verfahren erster Instanz aktiv beteiligten, haben dieses Vorbringen nicht bestritten. Die Erstantragsgegnerin vertritt auch noch im Revisionsrekurs den Standpunkt, dass keine zur Erhaltungspflicht der Gemeinschaft führenden Schäden vorliegen.