Home

Es wurde eine Fabrikshalle in ein Gebäude mit fünf Wohnungen im Oberstock sowie Geschäftsobjekten, Lagern, Kfz-Abstellplätze und Kellerräumlichkeiten im Erdgeschoss umgewandelt; die Umgestaltung einer Fabriks- oder Produktionshalle zu Objekten, die unterschiedliche bzw vielfältige Nutzungen zulassen, ist kein Fall einer reinen Adaptierung eines bereits vorhandenen zu Wohn- oder Geschäftszwecken geeigneten Mietgegenstands; die Errichtung der aus zwei Zimmern und Nebenräumen bestehenden 48,78 m2 großen Wohnung der Antragstellerin sowie der übrigen Räumlichkeiten lässt auch ein loftähnliches, den Charakter einer ursprünglichen Fabrikshalle erhaltendes Erscheinungsbild vermissen

 
GZ 5 Ob 174/15x, 23.11.2015
 
OGH: Nach § 16 Abs 1 Z 2 zweiter Fall MRG darf ein angemessener Hauptmietzins vereinbart werden, wenn der Mietgegenstand aufgrund einer nach dem 8. 5. 1945 erteilten Baubewilligung durch Um-/Auf-, Ein- oder Zubau neu geschaffen worden ist. Die erste Voraussetzung ist verwirklicht: Die Baubewilligung wurde - unstrittig - im Oktober 2006 erteilt. Umstritten ist die Neuschaffung des Mietobjekts.
 
Während der Ausnahmetatbestand des § 1 Abs 4 Z 1 MRG die Neuerrichtung eines Gebäudes voraussetzt und es nicht darauf ankommt, wieviele Bestandobjekte in diesem neuen Gebäude vorhanden sind, zielt § 16 Abs 1 Z 2 zweiter Fall MRG nur auf die Neuerrichtung oder Neuschaffung eines Mietgegenstands durch Umbau, Einbau oder Zubau als Erweiterung eines schon bestehenden Gebäudes ab.
 
Eine derartige Neuschaffung von Mietgegenständen liegt nur dann vor, wenn durch bauliche Maßnahmen Mietgegenstände gewonnen wurden, die bisher überhaupt nicht zur Verfügung standen, oder zur Verwendung als Wohnräume oder Geschäftsräume nicht geeignet waren. Die Judikatur versteht diese fehlende Eignung restriktiv iSv „völlig unbenützbar“ oder „für den bestimmungsgemäßen Zweck unbrauchbar“. Selbst eine mit beträchtlichen Kosten verbundene, aber bloß bauliche Umgestaltung schon vorhandenen Raums für Wohn-und Geschäftszwecke sowie die Renovierung eines mangels Instandhaltung unbenutzbar gewordenen Mietgegenstands sind keine Neuschaffung; ebenso wenig, wenn im Wesentlichen ein bisheriges Großraumbüro durch das Aufstellen von Zwischenwänden in Wohnungen gegliedert und Versorgungseinrichtungen auf den Stand der Technik gebracht werden.
 
Die Neuerrichtung eines Gebäudes, die eine Vereinbarung eines freien Hauptmietzinses zulässt, ist „mehr“ als die Neuschaffung eines Mietgegenstands iSd § 16 Abs 1 Z 2 zweiter Fall MRG, weil bereits die Einbeziehung alter Gebäudeteile idR schon dann schadet, wenn sie nicht mehr geringfügig ist. Die gänzliche Aushöhlung und Entfernung eines Gebäudes samt Neuherstellung des Kellers und aller Geschossdecken hält die Rsp des OGH einer Neuerrichtung des gesamten Gebäudes gleich.
 
Die Antragsgegnerin berief sich in erster Instanz auf die komplette Aushöhlung eines niemals für Wohn- oder Geschäftsräumlichkeiten genutzten Fabriksgebäudes. Sie legte zum Nachweis des Umfangs der Baumaßnahmen den Einreichplan vor, den das Erstgericht seinen Feststellungen zugrunde gelegt hat. Mit ihrem Vorbringen erfüllt sie die qualifizierte Behauptungspflicht einer Partei im wohnrechtlichen Außerstreitverfahren. Es schadet nicht, dass sie die gesetzliche Bestimmung des § 16 Abs 1 Z 2 zweiter Fall MRG, die sie in Anspruch nehmen möchte, nicht zitierte. Maßgebend für den Umfang der rechtlichen Prüfung durch die Vorinstanzen war ihr Tatsachenvorbringen, aus dem sich ausreichende Behauptungen zu den Voraussetzungen für die Zulässigkeit eines angemessenen Hauptmietzinses ergeben. Das Neuerungsverbot des § 37 Abs 3 Z 14 MRG gilt daher nicht.
 
Die Voraussetzungen für die Neuschaffung eines Mietgegenstands iSd § 16 Abs 1 Z 2 zweiter Fall MRG sind erfüllt. Es handelt sich nicht nur um den Umbau einer Geschäftsräumlichkeit in mehrere Wohnungen oder Geschäftslokale durch räumliche Umstrukturierung wie das Aufstellen von Zwischenwänden und den Einbau von zeitgemäßen Sanitärräumlichkeiten. Es wurde eine Fabrikshalle in ein Gebäude mit fünf Wohnungen im Oberstock sowie Geschäftsobjekten, Lagern, Kfz-Abstellplätze und Kellerräumlichkeiten im Erdgeschoss umgewandelt. Die Umgestaltung einer Fabriks- oder Produktionshalle zu Objekten, die unterschiedliche bzw vielfältige Nutzungen zulassen, ist kein Fall einer reinen Adaptierung eines bereits vorhandenen zu Wohn- oder Geschäftszwecken geeigneten Mietgegenstands. Die Errichtung der aus zwei Zimmern und Nebenräumen bestehenden 48,78 m2 großen Wohnung der Antragstellerin sowie der übrigen Räumlichkeiten lässt auch ein loftähnliches, den Charakter einer ursprünglichen Fabrikshalle erhaltendes Erscheinungsbild vermissen.
 
Die Vereinbarung eines angemessenen Hauptmietzinses war aus diesen Erwägungen zulässig. Dessen Höhe wird das Erstgericht im fortgesetzten Verfahren festzustellen haben.